调控房价手段各异 重庆限楼价昆明限地价

2017-04-03 16:02:04 来源:和讯网西南房产频道 秦瑶

今年3月份起,各地开始密集收紧购房政策,一线和热点二线城市因城施策发布调控手段,北上广深均启动“认房又认贷”模式,重庆核定楼面开盘售价,昆明引进土地熔断机制,限制土拍价格。

一场地震在房地产市场蔓延,震荡过后,不同调控手段的发布是否会取得不同的效果?房地产市场是在短期停滞后量价齐升还是迈入市场拐点走入下行周期?

调控——从房屋成交关键节点着手

 

      房地产市场的调控手段无非是从构成房屋成交的几个关键节点切入。整个房地产市场的交易过程是由金融机构、土拍、建筑成本、银行贷款、出售价格、买房条件几个因素构成,无论调控其中哪一个环节,都能立竿见影取得效果。从金融机构入手调控,收紧国家货币金融政策,让房屋开发商无法从金融机构融得足够资金,会在短期内让开发商理性控制成本,达到预期效果,但是这会对金融机构发展造成一定损害,同时导致开发商抱团拿地,加速房企垄断的形成。从土拍入手调控,控制土拍价格以及土地拍卖的溢价率,最终达到抑制房价过快上涨的目的,但这对房企约束能力较弱,降低开发商建筑成本并不能阻止有意炒房者抬高房价。从建筑成本入手,调高开发商建房成本,力度不够对开发商的约束并不大,反而加快房价上涨,力度过大,会伤及房地产行业以及一系列产业链根本。从银行贷款以及买房条件入手,提高购房者购房贷款要求,限定其买房条件,又会对刚需性购房者和改善型购房者造成伤害。从房屋的出售价格入手,不符合行业供需平衡的发展规律。

       因此调控的关键取决于政府的调控力度,如何不伤及市场根本,保持房价稳定,需要政府对房地产市场进行精细化调控。毕竟无论是暴涨还是暴跌,都不是一个行业健康发展的表现,都会对社会稳定和国家经济造成负面影响。

渝昆调控效果拭目以待

 

       2016930日至今,一系列楼市调控政策已经出现在32个城市,出台了各种房地产相关的收紧政策超过100次。随着热点一线城市价格的趋稳,更多游资向热点二线城市涌入。重庆、昆明就是其中的代表。

       今年年初,重庆出台了调控房价措施,执行预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案规定。要求开发企业在填报《重庆市商品房项目预售方案》时,准确填写住宅开盘销售价格、明晰价格构成,包括土地取得成本、建安成本、运营成本及应缴税费等并对信息真实性作出承诺。各区房地产市场监管机构将对申报备案价格进行严格审查,对申报价格明显与市场不符,超过成本较多的,将要求企业说明定价理由,指导开发企业合理定价。预售价格经备案后,开发企业应按规定执行,若要调整预售价格的,必须提供调价依据,理由不充分、不合理的,不办理变更备案。

该政策一推出,重庆房价的确短期停滞维稳,但后期反而出现开发商楼盘推出便被抢购一空的怪现象。同时此举并没有浇灭开发商买地热情,上周重庆土拍频现地王,41日,土拍楼板价价格最终破万,预测未来房价直逼一线城市。      

      昆明近日则出台土地熔断机制和先定方案后拿地两个政策。土地熔断机制即是在土地出让中,报价超过该地块最高限价时,中止出让。先定方案后拿地即是开发商先报地块规划方案和价格,待方案通过后,方可参与买地。但目前昆明暂未发布细节性规定,昆明市有哪些地块将会施行这两个新方案也暂不清楚。

       对于重庆、昆明政府的调控手段出台后会取得的效果,在之后两个地区房地产市场交易走向中自然能见分晓。