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万科:金融红利时代结束,管理红利时代到来

2021-03-31 10:25:04 来源:和讯房产西南频道

  (全文刊登《万科2020年度报告》之《致股东》,阐述房地产行业领导者万科对房地产行业的当前和未来发展方式的研判。万科认为:“三道红线”的出台再次改写了行业规则,其影响并不亚于当年的土地招拍挂制度。依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继,行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”。


 

(万科新的品牌形象“筋厂”,体现万科品牌的年轻化、潮流化转向。)



        对于房地产行业,2020 年是一个时代的落幕,也是一个时代的开启。

       如果只看销售数字,房地产是为数不多在疫情下仍能保持增长的行业,2020 年全国商品房销售金额增长 8.7%。然而,比销售数字更重要的是,行业竞争规则正发生深刻的改变。

      从过去到可见的未来,房地产行业的竞争可分为土地红利、金融红利、管理红利三个时代。早年,土地价值尚未被广泛认知,部分拿到大量便宜优质土地的企业,获得了那个时代的馈赠。2002 年,“土地招拍挂”制度施行后,行业进入金融红利时代,金融资源成为助力企业实现跨越式发展的关键要素。

      2020 年 8 月,人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门共同推出了被业内称为“三道红线”的重点房地产企业资金监测和融资管理规则。“三道红线”的出台再次改写了行业规则,其影响并不亚于当年的土地招拍挂制度。依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继,行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”。

      管理红利时代以“充分竞争”为主要特征,竞争烈度将显著提升。如果说,土地红利时代和金融红利时代,决出的是收获的多少、发展的快慢;那么,管理红利时代决定的是企业的生存,不能胜出则意味着被淘汰。面对新时代的淘汰赛,我们必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路,更加重视增长的质量。

        管理红利时代对企业的能力提出了更高的要求。一方面,企业需要更完整的能力。

      “土地”、“金融”,都是单项的关键资源,而“管理”,是全方位的能力要求。另一方面,企业需要更极致的优势。当行业在经营模式和产品服务上趋于同质化,要想在竞争中脱颖而出,必须要打造自身独特的竞争优势。面对更高段位的竞赛,我们在做到“均好无短板”的同时,还要构建有助于实现发展轨道跃升的“制胜长项”。

       管理红利时代充满未知与挑战,但危与机永远是一枚硬币的两面。在正视变化与风险之后,我们也要问自己一个问题:“行业的机会在哪里?

       机会来自客户的需求。企业为满足客户需求而存在,是永恒不变的基本商业逻辑。但客户需求并非常量,而是容颜多彩的时间玫瑰。当网络原生一代成为市场主流,他们的偏好绽放出前所未有的多样性。所有企业面对全新的画布,谁能更深刻理解客户内心的向往和期待,谁才能成为更杰出的美好生活场景师。

      机会来自城市的发展。人口和生产要素都是理性的河流,它们总往效率更优处流动。过往的城市积淀为传统,而未来城市在绵延中孕育。人口和资源的流淌和集聚,带来产业的演化与升级,带来消费的分蘖与升维。尤其在头部城市向世界级都市圈演进的过程中,TOD、有机更新、产城融合、智慧城市、大型复杂综合项目、新城/新片区规划等,都将是未来城市的必要元素。

      机会来自对存量价值的挖掘。随着城市的扩张与发展,居住、商业、办公,多种形态的城市空间日积月累,已经形成庞大的规模。但它们不仅是凝固的水泥与钢铁,其中更有无数等待激活的价值。更优质的服务、更精彩的内容、更高效的互动,才能让沉静的硬件资源,变成美好生活更生动的载体。伴随 REITs 的出现,真正具备长期资产经营能力的管理者将获得巨大的成长空间。

      机会也来自科技释放的价值。人类进步源于想象力,而科技是能让想象真正放飞的羽翼。科技让不可能成为可能,让可能变得平易。二百年前开始的工业革命,让肢体孱弱的人类拥有了超越肉身的力量,逐渐摆脱了饥寒和贫乏;而正在悄然降临的人工智能,将使思维穿透生物神经的局限,让人类迎来更优雅和精致的生活。而对于产业来说,知识与创造力,正取代资金和能源,成为最核心的资源。

      正如彼得德鲁克在《动荡时代的管理》一书中写道:“动荡时代最大的危险不是动荡本身,而是延续过去的逻辑”。对企业来说,真正重要的问题不是行业有没有机会,而是“我们能否抓住机会?”

      只有主动适应变化者,才有可能穿越荆棘,抵达成功的彼岸。回顾万科三十六年的历程,我们能走到今天,依靠的正是危机感下一次次的自省和警醒,是齐心协力度过的一次次挑战和历险。面对管理红利时代的淘汰赛,继续领先领跑、数一数二,依然是我们不变的追求。我们相信,每一堵难以逾越的高墙,跨过去就是我们与对手拉开差距的屏障;每一片风云莫测的海域,渡过去就是希望无限的新大陆;每一道崎岖坎坷的山峦,翻过去必将迎来春暖花开的广阔绿洲。


(责任编辑:陈青蓝)