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茶园究竟难在哪里?

2021-01-11 09:10:28 来源:和讯房产西南频道

茶园地属重庆人认为的“二环”地区,虽说开发了有小10年,但无论是从土地可开发面积、配套等方面来讲,还是算“新区”范畴,不说对比大热的西部科学城,对比两江新区、北部新区都应该处在你追我赶的状态中,但热度、供地、新项目、产业都有一定差距。

尽管去年9月,东站动工的消息,帮茶园拉了一些关注,但这个可以说茶园近一年来的重大利好却依旧没掀起波澜。

其实前几年自政策北向,茶园的风头就逐渐被盖过,今年政策又走西,茶园更是消失在大家茶余饭后的闲聊中。经过走访“江南新区”后,有以下几点看法。

茶园在售高层所剩无几。

新开盘的高层只有两个。预算有限,想买“二环”的刚需人群来说,选择面就比较少了。走访的过程中,发现刚需项目销售人员态度较冷淡,讲解粗糙,看房人数零星几组。也从侧面了解到刚需项目好楼层好户型几乎售空,尤其是70-90平的小三居。

项目本身影响力不大。

茶园缺乏有代表性的项目,根据走访的情况来看,目前茶园在售洋房、别墅、高层产品的户型、园林、物业并非很突出,远不如曾经的欧麓名声大噪。项目周边配套不完善,甚至还有嫌恶设施。所以茶园的项目排除外在因素,自身条件也不够优秀。

整体性价比不高。

茶园还存在“距离远”、“交通不方便”、“配套不够完善”等标签,购房人明确茶园客观情况,但因在核心区有心无力所以退而求其次,价格成为他们是否购房的主要标准。

据数据显示,茶园现均价约1.4万元,对比重庆均价约1.1万元,已算不上价格洼地。

 

如今高层套内均价1万5-1万6左右,综合交通、配套其实不算低。加之高层选择面窄,别墅面积大总价高,更容易让购房人觉得价格贵,倘若再回过头来看看核心区2万的价格,难免会觉得并不那么贵了,所以茶园“跑票”的现象比较常见。

定位和居住人群。

一片土地上承载的人才质量、钱的数量,甚至包括意识和信息的质量,决定了周围居住人群的素质,甚至包括人脉。这些东西很容易被忽略,却真实存在。所以茶园低密度叠拼、别墅得不到购房者的认可,不仅因为交通等配套不够完善,还与茶园早期定位有关。

例如现在西边的未来科学城就是打造的科技、研究等感觉高科技的名声,甚至有的项目打出了“你的邻居就是院士”这样的噱头。然而茶园没有这样的“优势”,吸引不来高品质的购买力。

不够吸睛。

主要表现在没有一个大型的集中商业综合体。曾经茶园吸睛主要靠政策支持,但现在风头已过,热度下行以后,其他吸睛的就得陆续跟上,人气才能保持住。大型商业一定是聚集人气,拉动内需的重要产业,现在茶园没有。

去年首创奥特莱斯在鹿角开业,总占地面积112亩,总建筑面积9.67万平方米,可以容纳近300个店铺,但人烟稀少。加之茶园目前自身难保,顾不上鹿角,且交通不便利,更是雪上加霜。或许茶园的供地、土地规划再大胆一点会更好。

过度依赖“东站”。

在走访的茶园、鹿角、界石这整个大区域的项目过程中,销售人员话术最多的是“东站修好以后怎么怎么”,不够落地自身的产品、周边教育医疗,容易使购房者认为区域基础配套薄弱,对自身的产品不够自信。

总的来说茶园现今要加快步伐建设轨道交通,打造高端的产业,建造高端项目和产品,吸引高端的居住人群,真的迫在眉睫了。

(责任编辑:曾馨)