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评论丨理性看待住房租赁信贷产品

2020-12-09 08:56:08 来源:21世纪经济报道

董希淼(中关村互联网金融研究院首席研究员)

大力发展住房租赁市场,是落实“租购并举”住房制度、多渠道解决住房问题的重要举措。党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提出:探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。

住房租赁市场的健康快速发展离不开金融的支持。创新推出住房租赁信贷产品,既有一定市场空间和商业价值,也有助于推动住房租赁市场发展。当前,在个人住房租赁市场主要有三类信贷产品:

第一类,商业银行提供的住房租赁贷款。如一些大型银行,推出个人住房租赁贷款产品“按居贷”。该产品主要基于借款人资信状况,采用“信用+保证”的形式,根据借款人的工作年限、收入、征信等情况核定贷款。该模式下,房东一次性收取租金,租客按约定向银行还款付息。

第二类,基于长租公寓场景的房租分期产品。如一些信托公司、商业银行,面向长租公寓租客推出的房租“分期贷”。租客需同时签订两份合同,即租房合同和贷款合同。该模式下,贷款机构发放的贷款一次性付给长租公寓运营机构,租客按月向贷款机构还款,房东基本上按月收租。

第三,中小房产中介机构的“租金贷”。如一些中小房产中介机构伙同互联网平台或小贷公司,在未经租客同意情况下,诱骗租客签订借贷协议。租客也需签订租房合同和借款合同,但一般情况下租客并未意识到借款合同的存在。若中介机构将资金挪作他用,风险进一步加大。

第一类和第二类住房租赁信贷产品,其业务模式本身无可厚非。借助金融产品,租客减轻了支付房租的压力,房东和长租公寓运营机构提高了出租效率,金融机构获得了客户和收益。但其中一些产品和模式流程复杂,的确存在较多不足和问题,特别是长租公寓运营机构的“资金池”问题需引起警惕。还有一些不合规的“租金贷”,大大增加了租客的成本,成为不法机构实施诈骗的工具。此外,第二类住房租赁信贷产品的经营风险也不容忽视。

如果仅从法律关系看,租金贷合同是租客与银行签订的,即便相关的长租公寓倒闭,也不影响租客对租金贷的偿还责任。当下还有一些讨论,指责银行将“租金贷”资金直接转入长租公寓的账户,是有失偏颇的。一般而言,银行采取受托支付方式,将信贷资金转入长租公寓运营机构是正常的。就像个人住房贷款,银行也将贷款资金转入房地产开发商的账户。这是银行防止信贷资金被挪用的一种措施,也符合贷款合同约定。

当然,从近年来一系列事件中,我们发现住房租赁信贷业务的确存在一些问题,这与目前住房租赁信贷管理制度尚待进一步完善有关。2019年12月,住房和城乡建设部等六部门发出《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,对住房租金贷款业务提出了原则性要求。下一步,应结合上述意见,按照《个人贷款管理暂行办法》《商业银行互联网贷款管理暂行办法》等规定,加强和完善制度建设,制定统一的管理细则,补齐住房租赁信贷管理短板,明确从业机构管理要求,规范住房租赁信贷行为。金融机构应审慎经营住房租赁信贷业务,谨慎选择住房租赁信贷业务合作对象;租客应综合考量自己的需求、收入等情况后,理性选择长租公寓运营机构和租金贷等产品。

2020年9月,我国《住房租赁条例(征求意见稿)》面向社会公开征求意见,目前征求意见阶段已经结束。应尽快出台《住房租赁条例》,从根本上构建稳定的住房租赁关系,促进住房租赁市场健康发展,推动金融更好地服务住房租赁市场,切实维护好消费者合法权益。