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重庆“一核、多心”组团:两江、西永谁先行?

2019-11-13 17:22:59 来源:和讯房产西南频道

不亚于两江四岸的规划热度, 重庆市规划和自然资源局总规处处长金伟,在今年7月发表的一篇专文中新提出,“一核、多心”,总共9大组团的城市空间格局。“现行规划中,存在空间单元“规模较小、较散、功能相近”弊端,“一核、多心”的全新格局,将促进“组团内职住平衡发展;组团间控制组团隔离带,提升生态品质”;并且由“一核”承担城市主职能,“多心”作为区域公共服务和公共活动中心,部分承担城市级功能。”

业界认为,“一核、多心”对城市空间进行了优化,体现了“精确增长”、“紧凑城市”的全新理念。

一核:即城市中心区,以解放碑江北嘴弹子石CBD为核心,由观音桥、沙坪坝、杨家坪、南坪、大坪等商圈共同构成。多心:即对应除中心组团之外的8个组团中心,包括两江、西永、茶园、钓鱼嘴-龙洲湾、北碚、西彭、龙盛、南彭等8个组团中心。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,重庆市场整体不错,购房政策、产业导入不错,但需要这些组团产业更清晰,土地开发更灵活,才能激发后续发展机会。“各个组团的空间位置和经济发展状况不一样,所以后续发展的情况也会有很大的差异。”

而这些空间中的中央公园、蔡家、西永、茶园等哪些被开发商看好的呢?听听开发商们怎么说。

看好哪个组团?

某地产公司市场部负责人表示,我们对于区域规划类没有那么敏感,目前重庆规划频率很高,这方面变动很多。“8个组团划分比较粗放,我们一般会把重庆划分为57个组团。”

两江、西永在政策上有发展基础,更被看好。

另外一位地产业内人士称,重庆的经济肯定向是北发展,如果两江新区包含中央公园,北碚包含蔡家的话,自住首选中央公园,次一点再选蔡家,蔡家现在配套没跟上。 “中央公园的配套需要时间,但是配套起来的时间肯定比蔡家快,这在于前者比后者离主城近。” 而自住和投资的需求又不一样。

这位地产公司市场部负责人表示,两江新区2004年、2005年重庆开启向北模式,直至重庆政策和产业(汽配、医疗、水土高新技术)都在北边,因此两江是完全不可撼动的城市方向。西永要看政府扶持和产业,科学城对应产业(比如芯片)是重庆下一步发展方向,西永更新,但需要时间实现。

“相比西永,更推荐两江的中央公园,虽然中央公园价格高, 但龙湖万科商业体在紧密建设,未来差异化优势明显。”该地产公司市场部负责人称,与前两者相比,北碚蔡家相对较弱。

“从实际过程看,两江、西永等组团和板块,实际上未来受益于重庆自贸区产业的导入,往往发展效果较好。比如说西永等区域,本身各类基础设施较好,教育资源和产业资源等也比较不错,这都是当前各类开发商会积极进入的区域。”严跃进说。

严跃进认为,对于悦来和蔡家的优势来说,未来受益于两江新区的发展,实际上具有较好的发展优势。此类区域总体上未来的人口导入和人才购房需求都很大,规划力度大有助于发展。两江新区周边的概念板块很多,比如中央公园、悦来、蔡家等,相互之间应区隔开;回兴板块实际上受益于两江新区发展和江北机场辐射圈的影响,所以也具有很好的导向。回兴板块因为靠近机场,本身要注意更多的城市规划概念。

“而相比之下,持谨慎态度的还是龙盛、南彭、西彭、钓鱼嘴-龙洲湾等偏西侧及南侧的区域,我们考虑很多次,始终没有进。”该地产公司市场部负责人认为,这些地方人口基数本身不那么大,尤其南彭像巴南二三环辐射地,人口属性不为城镇化属性;同样在钓鱼嘴是这样,它处于城镇化中早期,前景不太明朗,没政策没产业没惯性的基础,因此我们拿到会比较谨慎和保守。

他还补充道,巴南很多都是主城之外的,它的产业基础无法支撑客户生活条件。“茶园发展周期比北碚长十年,区政府也搬过去了,有很多产业及城市配套,茶园是重庆发展力度大一点的区域,目前已经不算是一个新区了。”

“龙盛与两江自贸区,及重庆机场物流挂钩,后续承担产业转移,成熟度不如两江片区。钓鱼嘴-龙洲湾位置比较偏,但发挥了土地性价比,结合重庆往南发展的机会,重点形成一个商圈。茶园片区比较成熟,地铁等设施比较完善。开发商适当做重庆近郊市场,做刚需、首套改善购房。”严跃进说。

上述地产业内人士也认为,巴南龙洲湾价格一万左右,不如同样的价格买龙盛或者蔡家,后两者发展潜力更大,尤其龙盛更具投资价值。

被看好的区域何时发展起来?上述地产公司负责人表示,茶园中心地方1998年开始规划,2003年开始搬过去,最近几年才火起来,什么都不差,政府有配套有,就是没有人,是没有办法人为干涉的城镇化发展规律。“我们2014年2016年进茶园的时候,后来进就不好进了。”因此无论西永还是两江,短期内不会形成那种繁华的都市核心,即使规划后,要形成5到10年的发展进程。

都在哪个组团拿地?

“区位比较远比较警惕,只能做重庆区域市场;位置近,地价高,产业和地方知名没有做到位,影响投资。这两者都是当地土地及房管部门需要注意的地方。”严跃进说道。

严跃进认为,对于北碚、西彭、南彭、钓鱼嘴-龙洲湾等区域,其土地利用的优势较为明显,但是却有很多新的困难,包括区位过远等,但这也是很多房企主动把控地价后的较为优质的拿地区域。

据悉,万科主要入驻北区和西区。另外和讯房产西南频道编辑梳理了今年入驻开发商在重庆的拿地情况(日期截至11月13日),或更能证明开发商平衡价格与土地资源后,都是如何选择开发区域的?

8月29日两江新区中央公园板块两路组团C标准分区C49-1-1/05、C49-1-2/05号宗地,用地面积6.3万平米,成交面积8.58万平米,成交楼板价9969.56元/平米,成交总价8.55亿元;8月22日两江新区中央公园板块两路组团C标准分区C49-2-1/05、C49-2-2/05、C50-1/03号宗地,用地面积7.39万平米,成交面积10.59万平米,成交楼板价10438.31元/平米,成交总价11.05亿元。均为纯住宅用地,且受访方均为绿城中国控股有限公司。另外9月16日中央公园板块两江新区两路组团C标准分区C52-1、C54-1、C49-7号宗地,用地面积8.14万平米,总建面12.21万平米,成交楼板价8660.04元/平米,成交总价10.57亿元,属性为纯住宅用地,成交方为保利发展控股集团。

8月22日两江新区水土复兴板块水土组团D分区D17-1、D17-3号宗地,用地面积6.6万平米,总建面9.9万平米,成交楼板价5463.49元/平米,成交总价5.41亿元,属性为纯住宅,受让方为万科企业股份。

8月30日两江新区龙兴组团J分区J48-1/04、J50-1/02号宗地,用地面积10.9万平米,总建面16.34万平米,成交楼板价600元/平米,成交总价9806万元。10月21日,两江新区龙兴组团M分区M22-1/03、M25-1/03、M27-1号宗地,用地面积11.9万平米,总建面9.2万平米,成交楼板价1653.57元/平米,成交总价1.52亿元。两者均为商办用地,受让方分别为东方红卫星移动通信有限公司、重庆两江协同创新区建设投资发展有限公司,可见龙盛板块在为引进产业作准备。

10月21日,渝北区回兴板块人和组团B标准分区B31-4号宗地,用地面积1.55万平米,总建面3.88万平米,成交楼板价1864.19元/平米,成交总价7234万元,属性为商办,受让方重庆克路德智能科技产业发展有限公司,两江回兴依然在引进产业。

可见,地块供应供应及开发商拿地依然集中在两江中心。

而西永的地块供应与两江组团旗鼓相当,也依然是开发商乐意进入的区域。

9月12日大学城板块沙坪坝区西永组团U标准分区U4-4-5/06、U4-4-4/06号宗地,用地面积16.22万平米,住宅面积31.8万平米,成交楼板价5534.43元/平米,成交总价17.6亿元,属性为纯住宅用地,成交方为龙湖地产公司。9月19日沙坪坝区西永组团L分区L49-1/07号宗地,用地面积5.27万平米,总建面7.9万平米,成交楼板价7023.13元/平米,成交总价5.55亿元,属性为纯住宅用地,成交方为福建金辉集团与金科地产股份。11月7日大学城板块沙坪坝区西永(调整)组团U分区U4-3-1/04号宗地,用地面积8.8万平米,总建面13.2万平米,成交楼板价5570.08元/平米,成交总价7.35亿元。属性为纯住宅用地,成交方为中国电建地产集团。

9月10日沙坪坝凤天路板块区沙坪坝组团M分区M13/05、M15-1-2/07号宗地,用地面积3.01万平米,总建面6.9万平米,成交楼板价9374.5元/平米,成交总价6.5亿元。属性为纯住宅用地,成交方分别为旭辉控股(集团),首创置业股份,重庆华宇物业(集团);11月7日,沙坪坝区大学城板块西永组团U分区U7-1-2/04号宗地,用地面积9.0万平米,总建面13.5万平米,成交楼板价5521.32元/平米,成交总价7.46亿元。属性为住宅用地,成交方为大唐地产集团,中交房地产集团,金科地产集团股份。

值得注意的是这两地块为联合拿地,开发商或比较谨慎。

另外9月12日,沙坪坝区曾家镇莲花湖片区组团A分区A01-3/05号宗地,用地面积2.66万平米,住宅面积3.72平米,成交楼板价3500.11元/平米,成交总价1.3亿元,属性为纯住宅用地,成交方国盛。

其他区域蔡家、茶园各一宗,西彭也有少量。8月22日蔡家组团L分区L68-3/05号宗地,属性为纯住宅,用地面积3.8万平米,总建面5.69万平米,成交楼板价7235.68元/平米,成交总价4.12亿元,受让方天福集团;9月19日北碚区静观组团C分区JG-C8-1/03、JG-C9/03号宗地,用地面积4.87万平米,总建面4.15万平米,成交楼板价3115.09元/平米,成交总价1.29亿元。属性为商住,受让方为重庆协信控股(集团)。

8月7日九龙坡石坪桥板块大杨石组团N分区N11-1/04、N09-2/03号宗地,用地面积1.95万平米,总建面3.9万平米,成交楼板价9599.93元/平米,成交总价3.74亿元;8月29日,九龙坡九龙半岛大杨石组团W分区W04-5/05号宗地,用地面积1.39万平米,总建面2.79万平米成交楼板价9255.27元/平米,成交总价2.58亿元。两者均为纯住宅用地,成交方都为融信(福建)投资集团有限公司。

10月31日茶园板块南岸区茶园组团F分区F06-1/03(部分)号宗地,用地面积1.06万平米,总建面1.9万平米,成交楼板价6583.54元/平米,成交总价1.25亿元。属性为纯住宅用地,受让方为崇德。

但鱼嘴板块就只现商办用地,暂时未见地产商在此拿下住宅。

8月30日鱼嘴板块大渡口组团J分区J9-2/03(部分)号宗地,用地面积988.14平米,占地面积4886.21平米,成交楼板价14735.34元/平米,成交总价7200万元,属性为商办用地,受让方分别为重庆交通旅游投资集团。9月10日双山板块大渡口区大渡口组团D11-1(部分)号宗地,用地面积4777.05平米,总建面2.23万平米,成交楼板价6474.46元/平米,成交总价1.44亿元。属性为商办用地,受让方重庆市润科房地产开发有限公司。

另外统计未发现恒大、融创、碧桂园的身影。

(责任编辑:赵婷)