重庆三季度房地产市场:价格停涨 周期回调初显

2018-10-09 11:40:19 来源:和讯房产西南频道

第一太平戴维斯10月8日发布《2018年第三季度重庆房地产市场回顾与展望》,报告显示:甲级写字楼市场空置率降至五年新低,强监管政策影响新型金融企业办公租赁,第三方办公空间运营商释放市场吸引力;零售物业市场季度需求趋弱,重庆不断获得国际品牌青睐继续提升品牌渗透度,弹子石作为新兴零售区域初见成型;住宅供应量加大,需求支撑量价上升,土拍新规进一步引导市场有序发展。


甲级写字楼:江北嘴崛起,观音桥被嫌弃

2018年第三季度,重庆甲级写字楼市场暂无新增供应,全市甲级写字楼总存量维持在约230万平方米。季内,市场需求呈现平稳态势,录得净吸纳量约5.1万平方米,拉动市场空置率下降2.4个百分点至38.7%,五年内首次回落至40%以下,空置率连续多季持续下降也继续释放相对积极信号。近年新入市楼宇入住率持续提高,导致剩余可租赁面积相对集中于中高区域,业主下调租金意愿降低,加之其他楼宇逐步见底的租金让利空间,使得季内甲级写字楼平均租金微幅下跌0.4%,报人民币91.1元每平方米每月。

从需求端来看,金融、信息技术及专业服务的办公需求位居前三。受金融强监管政策的影响,本季度新型金融类企业新增租赁面积有所减少且出现较多退租现象,导致金融行业新增租赁成交面积占比为20%,同比下降近10个百分点。此外,智博会的召开,阿里巴巴、腾讯西南总部的建立,以及重庆市相关招商引资及产业配套政策的不断完善,都在继续支撑信息技术办公需求呈现上升趋势,约占季度新成交面积的16%。专业服务企业则占据季度总成交量15%,其中律所延续活跃办公需求,占据专业服务新增面积一半以上。

在商务区板块方面,江北嘴板块占据季度成交总量40%以上,主要源自金融、信息技术、专业服务及房地产,对不同行业的较大吸引力也标志着江北嘴从早期以金融为主逐步走向综合型的中央商务区。作为传统中央商务区的解放碑板块,本季度贡献超20%成交总量,但散售楼宇退租较多,造成板块净吸纳量相对较低。在新牌坊和江北嘴的夹击下,观音桥楼宇业权分散且品质问题日益凸显,该板块出现新增乏力与退租不断的现象,致使本季度观音桥空置率继续上升。

随着以MFG和楚峰为代表的运营商项目投入使用,第三方办公空间凭借灵活租赁条款和精装修等特点开始吸引越来越多租户进驻,其中不乏从其他楼宇搬迁而来的企业。本季度录得第三办公空间项目新增去化约1.3万方, 占全市新成交量近10%,统计层面也反映出其对部分租户的吸引力。此外,之前尚未进入重庆市场的第三方办公空间运营商依然积极寻找空间落户,本季度录得梦想加首进重庆市场落户解放碑平安国际金融中心。

展望年底,预计全年重庆甲级写字楼供应回落至10万平方米以内,成为近年少有新增供应“小年”。在需求端,随着政府对高新科技、现代服务业等各项产业的扶持不断完善发酵,重庆将吸引更多外来企业投资落户,继续支撑信息技术、专业服务等行业释放办公需求。值得关注的是,当前第三方办公空间的大举进驻造成实际需求前置释放,同期众多项目延期入市导致新增供应大幅下降,共同对供需不均衡的压力给予一定缓解。但是,如果短期内延期写字楼集中入市且第三方办公空间不断扩大市场份额且投入使用,市场或将再一次面临冲击,这也给后市走势带来不确定性。

零售物业:非核心商圈供应占九成 王府井百货退市

2018年第三季度,华润旗下首个万象汇项目亮相重庆弹子石区域,至此全市零售物业总体量突破590万平方米。本季度,零售物业市场需求平淡,部分项目退租较多导致全市空置率环比上涨0.2个百分点至13.2%,连续四个季度上涨。受市场需求走弱和空置率连续上升影响,全市购物中心首层平均租金环比下降0.1%,报人民币388.7元每平米每月。

根据第一太平戴维斯即将发布的《中国零售20城》报告显示,重庆零售商指数排名攀升至全国第七,反映出知名品牌对重庆市场的认可和信心。本季度不少知名品牌在渝积极拓展,帮助重庆提升国际品牌渗透度,录得Vivienne tam首进西南区域,与意大利品牌Roberto Cavalli均落户协信星光68广场,MARNI重庆首店以及BVLGARI精品店则相继登陆万象城。新零售类超市本季度继续入驻比邻商务办公和住宅区的项目,录得财富中心迎来盒马鲜生和重庆首家京东无人超市,超级物种在财信广场开出重庆第三家门店。随着亲子品类在购物中心占比不断攀升,儿童业态日益丰富和专精,本季度录得儿童餐饮分离普通餐饮,譬如时代天街C馆引入重庆首家The littles亲子餐厅,天和里Liliput kids cafe正在筹备中。在汽车销售量增长乏力的背景下,部分传统品牌受新能源汽车选址影响也尝试将购物中心作为销售展示渠道,比如本季度录得奥迪入驻南坪协信星光时代广场,长安旗下首个新零售直营店“车和美”汽车超市进驻时代天街。

新式网红茶饮行业的“头部品牌”在激烈竞争中已具备持续较强人气带动力,吸引大批年轻客群前来反复消费。与过去一批茶饮品牌不同,在品牌形象塑造和资本引入的合力之下,这些“头部品牌”承租能力大大提升,购物中心也乐见其入驻后带来的持续客流,因此这些品牌会首选市场优质项目的低区且昭示性强的铺位。本季度,录得喜茶初登重庆市场,在万象城、北城天街、南坪协信星光时代广场和时代天街连开四店,香港人气茶饮鹿角巷也首次进入重庆市场在万象城、时代天街、新光天地相继开出三个门店。

经过多年城市更新,弹子石板块不断涌现新兴住宅供应,CBD的定位支撑板块内商务办公发展,吸引着新增居住和工作人口持续导入,板块对零售商业的需求与日俱增。因此,加上本季度入市的万象汇,弹子石板块迎来两年内第三个购物中心,是全市少有短期内出现零售项目集中供应的板块,弹子石新兴零售区域初见成型。

展望全年,预计全市新增供应将逾五十万平方米,超九成新项目主要集中于非核心商圈。沙坪坝万达广场将在年底入市,主题街区化的运管将进一步强化消费场景和提升消费体验。另一方面,位于核心商圈的王府井百货即将在第四季度退市,而万象城和财富中心原百盛百货的部分正在历经改造并即将呈现,也反映出未来百货将面临激烈的市场竞争。


住宅:价格停涨 周期回调初显

2018年第三季度,重庆主城区继续保持一手住宅较高供应量达706.6万平方米,环比增长超过30%,一手住宅成交量也同步达到较高水平达741.2万平方米,环比上涨13.4%。同期,受较大供应量影响,第三季度成交价格增长放缓,环比上涨0.4%至11,721元每平方米。在高端住宅方面,本季度成交均价较环比环比保持不变,达人民币24,582元每平方米。

季内,住宅土地供应量回调,累计成交面积约80万平方米,环比大幅度下降,且多为挂牌成交。住宅土地成交平均楼面价达到6,389元每平方米,环比上涨22.2%。其中,中国电建地产拿下大杨石组团地块,楼面地价高至人民币10,102元每平方米,预计主城核心区价格将继续看涨。

本季度土地拍卖新规出台,对预售时间和分期开发作出了相应限制规定,维护房地产市场秩序。展望全年,随着供应持续加大,一手住宅需求会进一步得到有效释放,供需局面将缓解,而另一方面房地产调控政策继续收紧,一手住房均价上涨或将放缓。


(责任编辑:陈青蓝)