龙湖10亿美元长租基金 与它背后的新加坡资本捕手GIC

2018-06-14 09:16:09 来源:观点地产网

  2018年已过半,长租公寓市场的竞争还在延续。无论各大品牌对于规模的渴求有多么的强烈,资金问题还是要解决的。

  尽管当前龙湖冠寓的经营资金以集团投入为主,但从年初的30亿住房租赁专项债券开始,龙湖一直在尝试扩充融资渠道。

  据了解,龙湖向来善于跟机构投资者打交道。

  而这次,它找来了全球最富盛名、规模最大的主权财富基金之一,新加坡政府投资公司(GIC,新加坡主权基金)。

  龙湖长租公寓投资平台

  6月12日,龙湖集团宣布,将与新加坡政府投资公司,共同设立一个长租公寓投资平台。

  平台专项投资公司位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目,首期投资额共计10亿美元,约合人民币64亿元。

  目前,龙湖在北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、杭州、武汉、厦门、西安、合肥、长沙、成都、重庆、天津、济南以及宁波等17个城市,经营超过1.5万间公寓房间。

  今年这个数字还要翻几倍,龙湖冠寓正计划将累计开业房间数量增至6.5万间的规模。大规模的扩张,无疑需要大量银码为其背书。

  同样与市场上众多的长租公寓品牌一样,龙湖并不讳言盈利挑战。龙湖创新业务负责人韩石曾在接受包括观点地产新媒体在内的媒体采访时就表示,集团希望在三年内主要考虑的是品牌和规模,因而在这段时间内不考核长租公寓的利润情况。

  细看龙湖2017年全年业绩,其投资性业务不含税租金收入为25.9亿元,其中商场业务占比高达97.7%,其他业务为0.8%,冠寓业务则占剩余的1.5%(租金收入约为3885万元)。

  另外,观点地产新媒体也获悉冠寓未来会逐步走向轻重资产并举,最终使资产轻重比达到2:8。但在重资产模式运营下,长租公寓租金除了需要覆盖装修成本外,还需要覆盖收购成本。有分析指,不考虑任何租金上涨的情况下,回本时间需要大约18年。

  而据韩石去年透露,在轻资产模式下,冠寓项目的毛利率是35%以上,但动态投资回收期还是要长达5到6年。

  总的来说,长租公寓不仅投资回报周期长,而且前期投资非常大,且如何真正盈利还不明朗,企业获取资金支持受到限制。

  在这种情况下,新加坡主权基金是一个“恰到好处”的合作伙伴。

  作为一支主权基金,GIC被赋予的最关键任务是,要战胜通胀,而不是要一夜暴富。其最害怕的,不是回报不够好,而是发生一次性的大幅度投资损失(比如之前对大悦城的投资,曾一度缩水近50%)。

  分析认为,正因为如此,在旁人看来盈利周期长、流通性较低的长租公寓投资,在GIC眼里颇具价值,因为这家基金的一般投资周期长达8-10年。

  况且,在政策红利推动下,未来国内租赁市场的未来发展已不必再用冗长辞句描画。GIC产业投资(GIC Real Estate)首席投资官李国绅此前出席活动时曾表示,他看好中国快速增长的长租公寓市场的前景。

  另一方面,龙湖集团方面也回复观点地产新媒体称,此次与GIC合作,系以股权投资的形式进行。

  “未来,除龙湖自持的长租公寓外,我们其实也会投资其他长租公寓资产。同时除GIC外,目前集团也在跟其他投资者接洽,不排除会有更多合作。”

  来自新加坡的资本捕手GIC

  北纬1°18′,东经103°51′,狮城新加坡是全球最国际化的国家之一。一条细细长长的马六甲海峡促使其积累了大量财富。

  上世纪七八十年代,由于经济增长强劲、高储备率和鼓励节俭的财政政策,新加坡外汇储备持续增加,数量很快超出正常需求。“我们有这幺多的可流动外汇储备,需要更有效率地管理。”在时任新加坡总理李光耀的提议下,新加坡政府投资公司于1981年成立。

  公开资料显示,新加坡的外汇储备被分为两部分,一部分由新加坡金融管理局持有,用于调节外汇市场和作为货币督察局发行货币的保证。

  另一部分资金则交由GIC管理,目标是保证获得持续的长远回报,以保障资产的实际价值。同时,GIC还能调动国家的财政储备。

  截至2018年2月,GIC管理的基金规模已经超过3500亿美元,位列世界第八。次于挪威养老基金、中国投资有限责任公司、阿联酋阿布达比投资公司,以及科威特投资公司等。

  在每年的年度报告中,GIC都在不断重申自己的使命:公司的投资策略是建立一个,包括各种丰富资产类别的投资组合,其保证能够长时间产生良好的实际回报,同时不会超出我们客户的风险承受能力。

  因此,GIC的投资组合被分成两大类型。第一是参考组合,这个投资组合包括65%的全球股票,和35%的全球债券。是GIC做出其他投资决策的参考,其他投资的长期投资回报,至少要比参考组合这样的投资组合更好。

  GIC的实际投资组合也分两种,一种叫主动组合,由一帮有胆识的基金经理操作,寻求通过承担超出平常的投资风险,来获得超额投资回报。

  另一种叫政策组合(Policy Portfolio),其主要分为六大核心资产类别,房地产投资就包含其中。

  通常,发达国家股票会占上述组合的20%-30%份额;发展中国家股票占15%-20%;一般政府债券和现金占25%-30%;防通胀债券占4%-6%,房地产投资占9%-13%;私募股权占11%-15%。

  而根据该公司2016-17年度报告(截至2017年3月末),房地产这种偏风险资产只占了当年政策组合中的7%。但在他们看来,房地产的非流动特性也十分有利于对冲通货膨胀。

  据了解,GIC现时的相关投资,包括传统的私人地产砖头资产、公共股权(如入股开发商)、房地产投资信托基金和房地产相关的债务。

  而物业资产包括办公室、零售、住宅、工业和酒店业。当中,GIC团队在选择具体标的时,会基于以下几个方面进行分析,包括建筑位置、建筑质量、租户组合,租赁到期概况和收入流展望,这与其他同行并无差别。

  受公司策略影响,GIC近年来非常热衷于投资公寓类产品,特别是学生公寓。有数据显示,GIC正成为全球学生宿舍最大的投资者之一。

  最具代表性的是,2016年9月,GIC联合迪拜基金斥资4.3亿英镑买下了英国Three Sixty学生公寓资产包,包括7150个床位,是2016年学生公寓市场最大的一笔投资。

  除此之外,GIC还收购了这些学生公寓的运营公司Student Housing Company,直接介入英国学生公寓的运营环节。

  而在2017年,在新加坡向美国砸下95亿美元进行的地产投资中,GIC就占据了近四分之三。这家主权基金投资了包括位于德意志银行美国总部写字楼,以及一系列学生公寓。

  包括2017年3月,GIC联合了加拿大养老金计划投资委员会(CPPIB)和某芝加哥地产公司,斥资16亿美元投资了一个美国的学生住宿物业项目。

  最近,在2018年1月3日,GIC旗下一间合资公司则以11亿美元,收购一组24个美国学生宿舍,总计1万3666个床位。

  对于如此大量的投资,李国绅就曾指出:“从总体投资组合角度来看,学生公寓对经济周期的依赖程度较低,波动性小,因此能提供有别于其他传统房地产行业的防御性和多元化收益。”