重庆房价收入比10倍多 领跑成都、昆明等西南城市

2018-03-13 16:38:50 来源:和讯房产西南频道

中房智库近日公布全国35个重点城市房价收入比,重庆10.22倍,比深圳、三亚、上海不如,超过成都及西南其他城市,其中昆明房价收入比为9.29倍,贵阳为7.59倍。

  这一份报告显示,深圳、三亚、上海、北京、厦门位列房价收入比前五,分别高达39.64倍、28.16倍、27.98倍、25.7倍、25.15倍。

  这一份报告所说的房价收入比是指:房屋总价与居民家庭年收入的比值。房屋总价=新建商品住宅成交均价X城镇家庭户均面积,家庭年收入=城镇居民人均可支配收入X城镇家庭户均人口。国家统计局公布的2016年城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,国家卫生计委公布的2015年我国家庭户均人口为3.02人。

  以昆明为例,2017年新建商品房成交均价10096元每平方米,人均可支配收入为39788元。则总价为369513.6元,除去39788元,得出房价收入比为9.29倍。

  昆明9.29倍,低于重庆的10.22倍,高于成都的9.12倍,成都2017年新建商品房成交均价没有超过1万元,仅为9697元每平方米。

  按照房价收入比增速看,三亚、北京、上海、海口、杭州、西安等名列前茅,这说明房价上涨速度较快。

  同样,昆明也没有进入房价收入比下降的名单,下降的包括合肥、苏州、武汉等城市。

  国际上通用的房价收入比的计算方式,是以住宅套价的中值,除以家庭年收入的中值。

  家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入,通常包括夫妇二人。家庭年收入同样取中值。

  那么,国际上说的这个房价收入比是个什么东西?是什么来历?

  房价收入比是一个有严格内涵的概念,具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方,房价收入比有新建住宅的、也有旧有住宅的。按照国际惯例,目前比较通行的说法认为,房价收入比在3-6倍之间为合理区间,如考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。

  由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易,又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分,因此即使是相对发达的城市,房价收入比的计算结果也存在很大差异,更为横向比较带来了困难。

  本次中房智库的房价收入比35个监测城市,最低的是长沙,为6.67倍。估计看到这里大家是不相信的。那么,我们慢慢来分析。

  实际上,房价收入比是一个比较笼统的指标,只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系,通过不同年份的房价收入比,可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了。房价上涨速度快时,房价收入比会较高。因此,很难说明房价收入比高了人们就不买住宅、或房价收入比低了人们就都去购买住宅,因为这里还有一个购房消费(或投资)倾向问题,也就是说居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于购房支出,而影响居民消费(或投资)倾向的因素就太多太复杂了。

  国内目前流行的3至6倍的说法,据考证是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生在研究中国住房制度改革时,提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例,哪知道这个比例对中国产生了这么大的影响。

  根据联合国公布的有关资料,不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明,这些国家的房价收入比区间为0.8~30,平均值为8.4、中位数为6.4。

  目前人们评论房价收入比高低,无非是希望人们都能买得起房。实际上,房价收入比在2~3倍的一些西欧、北欧国家,其住房自有化率只在30%左右(瑞士、德国、瑞典)。而房价收入比很高、达到25~30倍的东欧国家,其住房自有化率却高达90%以上(匈牙利、保加利亚)。日本的房价收入比连续多年下降、美国的房价收入比也处在“合理”的水平,但其住房自有化率多年保持基本稳定,没有太大的变化(东京低于50%、美国为68%左右)。

  不过,房价收入比可以作为了解房地产市场的一个指标,房价收入比上升很快,或者倍数很高,比如现在深圳房价收入比为39.64倍,意味着40年收入不吃不喝才能买一套房子,这在一定程度上说明房价较高了。而看榜单可以发现,房价收入比在10倍以上的有23个城市,这又是35个监测城市中的一大部分。三四线城市的房价收入比还未纳入统计。

  最后,我们看看2013、2014、2015年的房价收入比。

  2013年

  上海易居房地产研究院26日发布全国35个大中城市房价收入比排行榜。在剔除可售型保障性住房后,2013年中国35个大中城市房价收入比均值为10.2,其中北京、上海、深圳、福州4个城市遥遥领先,北京高达19.1位居榜首。[3]

  2014年

  上海易居房地产研究院发表的2014年全国35个大中城市房价收入比排行榜,排名前十位是:深圳21.7、北京20.1、上海19.7、福州17.6、厦门17.3、太原12.1、广州12.0、杭州11.9、海口11.7、天津11.6。[4]

  2015年

  上海易居房地产研究院发布2015年度《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示,除去可售型保障房的房价收入比排名前十位是:深圳27.7、上海20.8、北京18.1、厦门16.6、福州14.7、太原12.2、天津11.7、杭州11.3、南京11.3、广州11.1。


(责任编辑:马智波)