中西部城市开年积极推地 房企迎换仓窗口期

2018-03-13 11:31:26 来源:21世纪经济报道

  对于手头资金宽裕的房企而言,现在或许是拿地换仓、调整城市布局的好机会。

  开年来,中部二三线城市推地力度加大、房企积极收并购以实现三四线城市布局,这些信号都表明,随着东部沿海城市土地市场调控严厉,中部城市的土地市场机会渐显。

  房企拿地热情仍然高涨,据中原地产研究中心统计,今年截至2月26日,50大城市土地出让金高达5918.7亿,同比上涨60.6%。成交金额最高的城市是杭州591.27亿,同比上涨249.35%;其次是北京土地出让金558.11亿,同比上涨341.57%;第三苏州土地出让金498.82亿,同比上涨150.65%。包括武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等14个城市卖地超100亿。

  但热点城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的水平。热点城市在土拍市场逐步恢复理性,泡沫逐渐变小。

  同策咨询研究总监张宏伟指出,2018年的房地产市场或仍将延续去年的态势,截至目前,开发商拿地热情依旧高涨,虽然土储不是越多越好,但土储的较量已逐渐成为房企综合实力的象征之一。如果企业自身资金面充裕,在房价低谷期,房地产市场冷淡,拿地竞争强度较小,拿地后控制项目进度,可以随房价进入上升通道获取较大收益,算得上拿地的好时机。

  中西部拿地窗口期

  中估联数据显示,2017年全国住宅用地供应的地块规划建筑面积为19.0亿平方米,同比增长15.1%,拉动成交量上涨,成交量为15.4亿平方米,同比增长17.3%。成交楼面均价上涨幅度略有收窄,平均溢价率同比下跌。2016-2017两年都呈下半年土地供应同比增长较快的趋势。

  2018年初,中部一些城市显示出积极推地的姿态。继2月份推出18幅地块后,郑州3月份将推42幅土地,集中于下半月,总面积约2262.09亩。公开资料显示,这些地块多为城中村改造与合村并城项目用地,共36幅。

  中估联数据研发总监颜莉指出,一二线城市房地产市场的严控及三四线城市前期被释放出的大量购房需求,令2018年三四线城市的房价可能会面临较大分化。预计2018年土拍市场的主战场可能会转向二线新秀城市及优质三四线城市。

  从中估联设置的全国土地市场价格泡沫指数来看,泡沫较大的城市主要集中在东部沿海;中西部大部分区域土地市场竞争不是特别激烈,高价地块数量较少,风险偏弱,存在很多开发介入机会,小部分区域如重庆、成都土拍市场竞争已开始白热化,土地泡沫指数大幅上升。

  该机构测算认为,西安、石家庄、郑州3城的拿地可能利润率排在前三,分别达39%、36%、34%。可能利润率高于10%的城市共12个,主要是中西部二线城市。

  据分析,今年积极推地的城市都不是去年土地成交溢价较高者。新的人口流入型城市是今年房企关注的区域。去年平均溢价率最高的前三甲合肥、嘉兴和南昌,分别为124%、96%和69%,紧随其后是杭州、沈阳和成都。这些城市在年初并没有太多土地出让。

  数据显示,2017年人口流入超过100万的中西部城市有郑州、武汉、重庆、成都。以安徽阜阳为例,其今年2月商业用地成交以7509.24万元位列安徽榜首。阜阳下辖的阜南县,在2018年也将大量推地,预计出让土地195幅,出让总面积高达12578.66亩。其中商住用地推出量达8728亩,是2017年的6倍。有四幅超500亩的住宅地块备受房企关注。当地业内人士指出,阜阳市空间规划透露阜南县至2030年,县城建设面积将达335平方公里,县城总人口或达100万人。

  阜南城市建设大框架已拉开,目前,县政府与张江高科、九友基金正在洽谈合作事宜,拟启动京九新区建设;祥源、名邦、中信等房企已入驻阜南。

  房企的换仓机会

  融资渠道持续收紧,销售状况不理想,现金为王的楼市背景下,即使是龙头房企也有扩张的资金压力,因此在投资布局上更谨慎。2月全国土地市场持续降温,成交地块呈“低溢价、低总价”特征。

  张宏伟认为,由于房企规模化的诉求和市场竞争度增加,导致市场格局迅速转变,企业在现阶段仍然有拿地的冲动。且现阶段企业通过拿地换仓,以谋求2019-2020年即下一轮市场的发展机会。所以,企业拿地依然保持一定热度,尤其是典型的大牌房企。

  据同策研究院统计,2018年1-2月,龙湖地产、中海地产、碧桂园拿地金额均超过200亿,位列行业前三甲,碧桂园收储868.79万平方米位列第一。

  颜莉认为,2017年土地市场出台的各类调控政策如“熔断地价、双限、竞配建、竞自持”等已让土地市场渐趋平静,党的十九大提出?“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。预计2018年,土地市场将加大租赁用地、保障房、自持用地等的供应量,以缓解居住而非买卖的供需矛盾。目前一线城市已全部出现租赁用地,预计二线城市将加快推出租赁用地步伐。此时中部地区一些二三线城市,或许是房企最后的“补仓、换仓”机会。

  她指出,2017年的土拍溢价率虽低,但价格已到一定高位,对开发商开发、价值整合、圈层营销、运营能力等综合能力提出更高要求。开发商以联合体形式拍地的现象将增多。同时,中小型开发商还将面对2016年高价拿地后加剧的生存危机。预计行业集中度将进一步加大。