VaShare要定义共享度假 旅游地产也能共有产权?

2017-10-30 10:07:41 来源:南方网

  9月底,随着北京首个共有产权房项目迎来公开摇号,有关“共享”的住房想象再次泛起涟漪。

  事实上,在旅游地产领域,早有不少尝鲜者争先试水。

  庄海就是其中的一员。今年4月,住宿分享平台途家正式对外宣布,由途家控股机构总裁庄海牵头打造VaShare,致力推出用于度假住宿的共有产权产品。

  半年来,庄海马不停蹄地确定用户痛点、寻找解决方案、做营销和服务上的调整。7月底,VaShare宣布获执一资本数百万美元Pre-A轮融资。加上今年3月的数百万美元天使轮融资,VaShare的融资总额已达到千万美元。

  让旅游地产变得“有用”与“价值最大化”,是庄海选择做VaShare的初心。为此,中国城市报记者特别专访了VaShare CEO庄海,以揭开共享度假房的神秘面纱。

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  门槛高、难变现、高空置——旅游地产痛点频发

  VaShare源于“Vacation Share”的缩写,代表公司对于共享度假的期待。

  庄海想做的是一个交换的巨大平台,业主购买一部分带产权的产品后,可以把使用权交换出来,和所有人共享。实现一处置业,全球度假。

  庄海分析,人们目前购买旅游地产,无非有两个目的——自住或投资。

  但这背后也不乏痛点:从投资的角度来说,门槛高,至少需要几十万的总金额;此外流动性差,旅游地产很难变现。

  从自住的角度来说,人们本身去旅游地居住的时间有限,且假期又少,这意味着资产的多数时间处于闲置状态;同时,中国人喜欢全世界去度假,每年都去相同目的地的可能性很小。

  “也许几年内只住一个礼拜,甚至几天,这时候算上房产每年的物业、维修费等成本,可能比住酒店还贵。”

  按照庄海的设想,VaShare产品主要分类2类:有产权和无产权。

  据他透露,目前无产权的产品已在8月中旬开始落地。以1年期产品为例,记者登录官方微信发现,其售价为2998元,合计交换分值是26,按照官方描述,购买此产品预定酒店,可以享受同类OTA(旅游网站预定)价格8-9折的优惠,等同于Booking约3500元的消费金额。酒店的选择范围,则囊括50多个国家、1200余个度假点。

  无产权产品与携程等OTA有何差别?庄海表示,第一是便宜,第二是VaShare的产品更精选。“比如说携程,它面对的是各个阶层的用户,有商务办公、快捷酒店等。而我们则主打度假需求。”

  分权度假的“省钱经”:入住成本减少50%

  相比之下,带产权的产品显然更复杂,但也更值得期待。目前市场并无可参照的成熟模型,在庄海看来,这将是在旅游地产领域,对于共享、分权的一次完全革新。

  为何要引入分权?庄海认为,这一方面能提高旅游地产的使用效率,同时能大幅度降低原本占比近50%的入住成本。

  他给记者算了一笔账:按照每人每年(约50个星期)度假1个星期的平均值算,全年只有2%的时间在使用旅游地产——这也意味着,整个旅游地产小区的平均入住率也只有2%。

  这种情况下,不仅容易导致空城、鬼城,且商城、医院等配套也无法支撑运营。

  而通过分权,若将一份房屋产权分成10份,入住率也就提高了10倍,旅游地产的使用效率也就提高了10倍。“这将对配套设施的完善、旅游地的引流、避免土地资源的浪费等,都起到积极作用。”

  另一方面,庄海分析,以前的分时度假,多数是分时为主,交换为辅。最大的缺陷是价格昂贵,预定起来很麻烦。“买了分时度假产品以后,你发现最后花的钱比直接网上定的还要贵。”

  如今,他的设想是引入产权共享,从而最大限度地“省钱”。庄海指出,以往运营酒店的最大成本,就是物业租金,约占总成本的50%。“就是说,我住一晚400块钱的房子,其中有200块钱可能给了房东。”

  其他服务如前台接待、打扫卫生、WIFI服务、床单等清洁客用品等,庄海表示,只占总成本的15%-30%;还有一部分的营销成本。

  目前VaShare共享产权度假产品的设计是至少5年起售。5年后房子会进行清算,按照市场价格,每一份带产权的业主按比例进行分成。

  “售价100万的房子,假设5年后涨到150万,原来买的是10万块钱一份(以原产权均分10份为例),届时扣掉税费每人可能拿到14万。”庄海解释。

  “交给信托去实现” 旅游地产回归居住属性

  不过,庄海也多次对记者强调收益是“小额”。他认为,旅游地产的本质应该是回归它的使用属性,提高入住率和降低业主成本。相比之下,投资属性要弱化一些。

  “不想作为一个金融产品去炒作,不创造新的杠杆,只做一个简单的产权拆分,降低风险。”庄海说,在具体产品设计上,将更多交给信托机构去实现,是房产证券化的一种。

  “按照物权法的规定,是允许共享房屋所有权的,即一个房产证可以写多个人的名字。但这在实际操作上会有很大问题,因为卖房子时,需要房产证上的所有人都出现。”

  于是,庄海设想让信托来持有房产——实际上大家购买的是信托产品,VaShare只提供交换平台和服务。而信托具有权威性,能更大程度上保证资产安全。

  同时,VaShare预付款会员费回笼的资金,可以交给信托机构,一方面帮助公司满足部分低风险投资的需求,比如银行存款、购买国债等;另一方面,信托机构会按年拨给公司会员款,以保证客户资金专款专用。

  定位都市白领 年底覆盖国内酒店6000家

  在此之前,记者注意到,已有部分开发商试水分权度假,如今典集团旗下的红树林酒店等,也是通过分散购买产权,实现体系内300多家酒店的交换。

  对于二者的不同,庄海认为,卖房子仍然是开发商的主要盈利驱动——从卖房的利润中,再抽出钱来做交换服务。此外,其可用于交换的点非常少。“如果全国有30个楼盘,就只能从这30个项目里共享度假。”

  庄海把自己的产品和开发商分时度假产品的关系,比作广域网和局域网的关系,VaShare想做一个更大的平台,把所有的房源都打通。以服务增值作为盈利模式,不仅依靠滚动销售。

  另一方面,记者了解到,VaShare的客户群是以城市白领为主的中产阶级。首先,他们有一定的旅游度假需求。其次,有一定的经济基础。最后,生活的稳定程度和可预期性高。

  而在房源获取上,和开发商合作是主要形式。主要针对新房,因为品质相对“靠谱”。

  对此庄海解释,存量房屋的流转会更“复杂”。这首先体现在房源的获取上。“业主都不在,怎么去找到他们?进而怎么说服他们把房屋交易?”

  另外庄海认为,国内虽有不少旅游地产在布局,但实际每年的新增项目仍然非常多,能达到几千个。

  按照设想,无论产品是否带有产权,用户都可以使用VaShare交换到全球多处酒店——这意味着,其覆盖范围将不仅限于自有物业。

  而目前,这个范围还在起步阶段。尤其在国内市场,以北京为例,记者发现一个城市仅有一处可交换的酒店项目。

  庄海承认,这也是接下来要拓展重点拓展的一方面。“我们正在抓紧努力。国内合作覆盖的酒店,至少要在今年达到6000家。”

  对于共享度假房,庄海透露,目前已洽谈的约有40个房地产项目。让他欣慰的是,在前期谈判阶段,几乎所有开发商都对VaShare产生了浓厚兴趣。

  按照节奏,有产权的产品正在抓紧推出,目前合作的一个项目就在海南,大致将推出十几套房源。预计明年第二季度,产品将陆续面世。