商业土地遭“滑铁卢” 流拍潮仍在持续

2017-06-07 09:55:18 来源:新华网

  受力度空前的调控影响,商办类产品交易进入低潮期甚至呈阶段性“零网签”,速冻效应传导至土地市场上,表现为各城市商业地块的持续遇冷乃至“流拍”。

  5月,北京发生三次“流拍”情况,或底价或接近零溢价成交;5月4日,南京句容商业用地流拍;5月26日,合肥近期最受关注的巢湖2016-32号商住地块,因竞买人未达3人而取消供应。

  业内认为,禁售个人的商业类地对开发商而言失去了以往的吸引力,反增加开发难度和长周期运营压力,除部分专注商业开发的企业外,各房企均有意减少商业类拿地意向,似乎“流拍”现象仍有持续趋势。

  关键词:底价成交或流拍

  “以3月26日的调控为分界线,商办用地一下从‘香饽饽’转而进入了底价成交或流拍的新常态。”调查中,北京一位常年关注土地交易的研究人士称。

  以往借助于“不限购、不限贷”空子、打着住宅擦边球的商办地,一夜之间变成“烫手山芋”,令众多房企避之不及。

  仅5月份,北京就接连发生三次底价成交或流拍事件。5月5日,房山、顺义两宗商业地块现场爆冷,一宗因只有一次报价取消现场竞拍,另一宗惨淡地一拍落槌、以25.95亿元成交;5月12日,通州一处商办地块仅获一次报价,以底价6.2亿元出让;5月18日,丽泽商务区两宗商业地块,再度上演“流拍与底价成交”双重奏。

  不仅北京,凛冽气氛似乎席卷了全国各城市的商业土地市场,包括南京、合肥等城市的商业用地也遭“滑铁卢”,原因在于开发商惧调控之压、收缩了拿地战线。

  “这从侧面也说明了一点,过去商业用地拍卖之所以火热,在于政策层面比较宽松,所以房企会积极获取此类用地。”上海易居房地产研究院总监严跃进认为,目前出现的习惯性流拍有其必然性,“但现在商住项目整顿以后,商业用地的开发面临诸多变数,使得此类用地面临较大的出让风险。另外,近期拿地资金审核趋严,也会倒逼此类房企理性拿地,部分则会把有限资金转移到住宅项目上去。”

  房企拿地热情骤减

  “公司以前对商业地块一直很关注,综合体项目是我们多元化开发不可或缺的部分,但是现在这一规划似乎面临调整的需要。”一位从事多年商业项目开发的开发商告诉记者。

  这似乎代表了许多开发商的真实心声。目前来说,不少此前曾拿过商办用地的房企,或开发未完,或处于销售中,均面临库存难去的困境,量多者商办储备甚至占待销售库存的一半以上。开源节流的原则下,部分开发商透露,除加紧去化手头的商办房源,至少短期内不再有拿商办地的计划。

  而令房企拿商办地的热情骤减的另一原因,则在于土地出让条件的愈趋苛刻。此前北京出让的两宗丽泽商业用地便是如此,一方面须依照土地出让年限全部自持,另一方面,项目的体量较大,需沉淀大量资金来持有运营,且回收周期过长。

  “当配建条件太高,又加上自持要求,对房企来讲开发运营压力都很大,所以大家都不愿意拿这样的地块。”同策咨询研究部总监张宏伟接受采访时如是说。

  多城市推限价商住地 仍待观望

  尽管商业土地连受房企冷落,“流拍”潮有持续之势,但近日,各城市仍在陆续推出新的商住地块。

  据记者了解,5月16日,江门推出两幅商住地,设置最高限价加配建需求;5月19日,常州市区今年“首次挂地”,推出的4宗商住地均设最高限价加摇号;5月26日,佛山限价6.48亿推禅城商住地,体量5万平米,最高自持2.8万平米。上述地块都将于6月正式出让,但拍卖前景似不明朗。

  张宏伟认为,当“商转住”在市场上行不通,地块开发将面临资金周转的巨大压力,房企拿这样的地块只能开发商办,而商办本身即使在上海、北京这样的大城市也有过剩之势,言外之意是开发难度与开发前景并不成正比。

  “当然,如果商住地的住宅比例比较大,房企还是愿意拿的。”他补充道。