嘉兴土拍折射房企拿地饥渴症 调控难抑土地市场火热

2017-05-31 15:45:17 来源: 法制周末

  近期,一场震动地产界的土拍盛宴在浙江嘉兴上演。

  5月22日下午,嘉兴集中出让分别位于经开区、南湖区和秀洲区的共8宗地块,总出让面积48.35万方,总起价36.04亿元。来自北京、上海、广州、武汉等多个城市的420余家房企前来抢地。由于参与土拍人数过多,嘉兴市资源要素交易中心有限公司场地有限,土拍会场不得不移至可容纳上千人的嘉兴大剧院。

  这场火爆的土拍创下了嘉兴土拍参与房企数及参与人数的纪录,然而更令人咂舌的是,房企想拿地也要凭“运气”。

  据法治周末记者了解,本次土拍规则分三步进行,在地块最高限价范围内,价高者得;达到最高限价时,转入签订土地出让合同之日起30日内缴纳土地出让金比例的竞争;当有两个以上竞买人竞争缴纳土地出让金比例达到100%时,转入现场抽签确定竞得人。

  经过8小时鏖战,8块地全部出让成功,土地出让金收入共73.69亿元。除了位于新塍、洪合、王江泾的3宗乡镇宅地外,其余5宗地块均因达到熔断价而进入摇号环节。

  一切为了拿地。“限价+抽签”为这次土拍带来了些许魔幻色彩,在土拍现场,一些资金实力雄厚的房企为了增加拿地几率,甚至动用了几十家“马甲”,并准备了上百亿元的保证金。而摇到号的房企,则像中了彩票大奖般高兴。

  易居智库研究总监严跃进对法治周末记者表示:“房企动用"马甲"参与抽签的情况真实存在,不少房企为了增加拿地的胜算,以多个子公司或项目公司的名义参与抽签。后续管理部门很有可能会针对这种摇号情况出台一些针对性的政策,例如一家房企参与摇号的关联公司不得超过两家等类似规定。”

  在调控政策持续加码的背景下,嘉兴土地市场(专题阅读)为何会如此火爆?而房企又为何会如此大力度扎堆抢地?

  调控难抑土地市场火热

  实际上,在此次土拍前,嘉兴市就已经进一步出台了调控政策。

  5月20日下午,嘉兴市发布《关于进一步加强市本级房地产市场调控的通知》,规定自2017年5月21日起,非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满两年的,不得上市交易;市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房,取得住房不动产权证未满两年的,不得上市交易。

  而这已经是嘉兴展开的第三轮房地产调控新政。

  2016年12月,嘉兴宣布实施“限购”,非本市户籍居民家庭限购第二套住房。今年3月,嘉兴再次上调购房首付比例,本市户籍家庭最低首付比例不低于30%,非本市户籍家庭最低首付比例不低于50%。

  调控政策的持续升级并没能阻挡住房企扎堆来嘉兴拿地的热情。嘉兴仅仅是个三线小城,为何会获得房企如此火爆的关注?

  公开数据显示,在4月份的50个城市土地溢价率排名中,嘉兴市以199%的溢价率居榜首。业内分析认为,房企在土地市场明显偏热的嘉兴拿地,其逻辑在于,嘉兴设立全面接轨上海示范区,未来可以承接上海溢出的购房需求,在嘉兴的项目增值空间较大。

  “本次出让对房企资金并无审查措施,房屋预售条件相对宽松且总价相对低于其他热点一二线城市,所以房企愿意拿地也敢于拿地。”严跃进表示。

  事实上,不只是嘉兴,近期房企拿地可以用疯狂来形容。

  4月27日,福州(楼盘)出让5宗位于晋安区的住宅用地,最后出让的地块仅在第三次举牌便达到最高限价20.28亿元,进入竞配建环节后,又在第三次被举牌至最高限度的配建面积38250平方米,最终该地块被宣布终止拍卖。

  5月23日,武汉出让8宗土地,由于网上竞价过于激烈,致使系统崩溃两次,出让耗时10个小时。

  行业数据显示,今年年内已有17家企业拿地金额超过了100亿元,其中有10家企业拿地超过200亿元。中原地产研究中心统计显示,截至目前,拿地最多的25家企业今年合计拿地达到了4942.56亿元,相比2016年同期拿地2549亿元上涨了94%。

  开发商患上“土地饥渴症”

  房企热衷于拿地,还有其他数据佐证。易居房地产研究院数据显示,今年前4个月,国内50个城市土地成交面积为5887万平方米,同比增长30%。

  尽管众多城市都对土拍规则进行了调整,但房企在经历一波去库存后,补库存、拿地的热情不减。房企似乎患上了“土地饥渴症”,尤其是青睐于在三四线城市拿地。

  “拿地是开发商的刚需。”一位地产界内部人士对法治周末记者直言,土地是房企的基本生产资料,没有地企业就没有生存空间,即便调控政策再严厉,房企也要尽力保住生产原料。没有了地,开发商就会面临生存的危机。

  在4月26日举办的2017中国(上海)城市土地展上,来自南京、合肥、无锡、扬州、常州、南通、盐城、连云港、淮安、阜阳、黄山等近30多个国内热点城市的千宗拟上市地块集中参展。此次展会上,各地的参展政府机构主要针对2017年拟上市以及在近阶段准备招拍挂的地块进行集中展示。

  据主办方数据显示,这次土展共吸引了350多家房企报名,其中万科、金地、龙湖、远洋、金茂、鲁能地产等多家房企的负责人均前来观展,中国房地产前200强的房企甚至几乎全员出动。

  今年以来,在一二线城市市场低迷、量跌价平的情况下,三四线城市则是异军突起,异常火爆。根据统计局数据显示,1月至4月,全国商品房销售面积、金额分别同比增长15.7%、20.1%。全国非重点城市1月至4月商品房销售面积同比增长25.7%,高出全国商品房增速10个百分点,在一二线城市销售面积同比下降时,三四线则起到重要支撑。

  对于房企热衷于三四线的原因,房地产专家丁祖昱在其微信公号分析称,过去两年热点城市房价快速攀升,形成巨大财富效应之后,反过来让投资人觉得三四线城市是尚未被发觉的“金矿”。

  此外,由于价差因素,“环一线和强二线的自住型购房者被高企房价倒逼,成为周边三四线城市刚需的购买群体。近年三四线城市快速发展,无论是产业导入还是城市面貌,都发生较大转变。”丁祖昱认为。

  实力成房企竞拍入场券

  “饥渴”的另一面是焦虑。虽然拿地热情不减,但对于房企而言,并不是仅靠热情就能竞得土地。

  在嘉兴土拍现场,有实力的大房企可以运用几个甚至十几个“马甲”一同抽签,增加摇号几率,即便如此,也未必有运气赢得竞拍,而对于实力欠佳的中小房企而言,更不得不陷入被淘汰的焦虑。此外,嘉兴土拍在最高限价的基础上要求房企竞争30天内缴纳土地出让金比例,如果房企没有全款拿地的实力,将不得不出局。

  随着全国各个城市调整土地拍卖规则,各地对拿地房企的实力要求也越来越高,对于诸多房企而言,实力已然成为土地竞拍的入场券。

  5月26日,上海土拍实行新规后迎来第一次土拍,国土局聘请的专家根据房企经济实力、技术资质、项目经验进行打分,每块地筛选出不超过3家房企相互角逐。这意味着土拍分为“招标”和“拍卖”两个环节进行,只有过了“招标”关才能获得竞拍的入场券,然而招标环节就已将很多中小企业挡在门外。

  “房地产市场已经进入下半场,利润率下滑已成为残酷的现实,但是房企的规模化赛道不会关闭,竞争仍在持续。在规模化竞争中,土地储备规模与结构对房企的影响越来越大。”一位业内人士直言。

  另一方面,行业的集中度也在不断提升。今年1月至4月的全国房企销售数据显示,碧桂园销售额达到了2006.6亿元,万科1915.7亿元,恒大1440.3亿元,3家房企实现总销售金额5362.6亿元,甚至超过排名其后的10家房企的销售额总和。而越往后,房企的销售成绩越是可怜,销售额差距悬殊。

  有分析人士认为,随着行业集中度越来越高,寡头时代来临,一些大的品牌房企保持了较强增长态势,而更多的中小房企则面临去库存和业绩下滑的窘境,部分中小房企不得不逐渐剥离房地产业务,甚至从行业消失。