世房福州截胡融信与绿城摇号赢了金隅

2017-04-28 14:52:32 来源:观点地产网

  虽然对于经常出现在拍地角逐场上的房企来说,拿不成地乃是兵家常事。但是对融信来说,在4月27日福州土拍现场上演的一幕却颇具戏剧性。

  据观点地产新媒体报道,当天福州出让的5宗晋安区的普通商品住宅用地引来21家开发商参与竞拍,虽然在参拍过程中与融侨、世茂、碧桂园等胶着数轮,最后融信还是以破竹之势抢下了开拍的前三宗地块。

  据了解,此次出让的五宗地块中,有四宗是位于福州重点打造的桂湖温泉旅游项目内的相邻地块,均属于住宅用地,总面积达到221.99亩,基本为净地,四地紧挨适合连片开发,未来发展为市场所看好。而融信显然是有备而来的,颇有揽下这4宗相邻宅地的架势,每宗地都在积极地举牌。

  但出乎意料的是,第四宗地竞拍过程中冲出了世房这个“程咬金”,以5.57亿加5.58万平方米配建面积夺得10号桂湖垄头苑地块二,成功截胡融信,抢食了第四宗出让的宅地。

  然而颇值得玩味的是,此次融信在福州遭遇截胡不禁让人联想起去年2月融信在杭州截胡万科的历史。其时,杭州余杭区出让良渚新城板块一宗地,因其周围早已盘踞了多处万科项目,所以业内人士猜测该地块将是万科的“囊中之物”,但让人始料莫及的是,最后融信以创下良渚新城新楼面价记录一举打破了万科在良渚新城“一家独大”的状态。

  风水轮流转,苍天饶过谁?融信这番截胡与被截胡的历史就像是一场土拍的竞技游戏,也无意中应验了那句“现在不是谁有钱谁就能拿到地”的流行语。

  绿城摇号赢了金隅

  去年9月份,继熔断机制之后,为进一步控制地价,南京首度提出“摇号拿地”的新招。对此,有人说:“摇号像找情人,得靠缘分。”

  4月26日,无锡首例摇号地块花落绿城。当天下午,无锡太湖新城XDG-2016-23号宗地以现场摇号方式确定杭州致旌投资有限公司(绿城)为最终竞得人,总成交价为38.33亿元,溢价12.5亿元,溢价率48.60%,成交楼面价18000元/平方米,成交亩均价2640万元/亩。

  4月24日,无锡国土局对分别位于锡山区的一幅商住用地、太湖新城的居住用地和梁溪区的商业用地进行拍卖。

  其中,备受瞩目的太湖新城的地块则引来了包括金隅、建发、中南等14家开发商的参与竞拍。49轮次竞价之后,本以为被金隅以38.2亿竞得,但由于系统原因导致竞买人在报价时出现操作失灵而终止拍卖。

  其后,无锡市国土资源局网站公示表示,取消北京金隅嘉业房地产开发有限公司对该地块的竞得资格。请该地块相关竞买人于4月26日上午9:30至11:00持出让文件第五条第(一)款要求的所有报名资料原件、复印件及《国有建设用地使用权现场摇号参与意愿书》参加现场摇号资格确认审查,现场摇号开始时间为当日14:00。

  最终,绿城幸运“摇”中该宗地,收获了不少同行的“羡慕嫉妒恨”的同时也意味着金隅意外错失了这张原以为要到手的“入场券”。

  资料显示,该地块位于滨湖区太湖新城和风路与立信大道交叉口处西北侧,土地面积96815.2平方米,土地用途居住用地,容积率≤2.2,土地出让金起始价25.8亿元,经计算起拍楼面地价为12113.05元/平方米,最高限价约为383388万元,经计算最高限定楼面地价约为18000元/平方米。

  值得一提的是,该地块的起拍楼面地价为无锡史上最高,而这幅地块也是4月24日一同出让的三幅地块中唯一设定最高限价的。

  拿地是个技术问题

  当今的房地产已经进入战略为王的时代,随着土拍规则的“花样”百出带来的种种条件的限制,房企拿地的难度系数也不断地攀升。

  为防止出现“面粉贵过面包”的现象,现下很多土地市场纷纷涌现各种拍地新规则。自苏州开创土地“熔断”机制和南京自创“摇号”之后,其他城市也不甘示弱加入花样限价的行列。

  从全国的拍地情况看来,“因地压价”的限价方法可谓层出不穷。例如,苏州开启限时竞价;佛山土拍除了限地价外,还要竞返租;武汉采用“一次报价”;温州还尝试“自己给自己抬价”的等。此外,2016年9·30新政以后北京市土地拍卖还引入了“竞自持”环节。

  而据近日广州国规委发布的公告表示,广州拍地也要改规则,推行“竟自持和摇号”的升级叠加模式。根据出让变更条件,于4月28日开拍的白云区黄石西路鱼苗场AB2510019地块将首试“竞地价+竞配建+竞自持+摇号”的拍卖方式。

  对此,合富研究院分析报告称,新规则下,由于“竞自持”成本与房企自身能力相关。不同房企在物业运营、业务链延伸、管理成本、资金运作等各方面的能力不尽相同,房企拿地成本难于通过“划一方式”计算。

  拿地是房企的生命线,“多拿地、拿对地、拿值地”更是房企稳速发展的重要手段,但在投资风险加剧、资金压力倍增、竞争激烈的背景下,这三大“策略”实际上知易行难。

  报告续指,惯常的测算思维是在“产销”效率指导下完成,新规则客观上要求企业必须进行“产销营”复合运营的竞拍测算。因此,随着政府供地方式、供地规模的改变和土地出让条件加严,房企在拿地前端面临的风险和考验明显增加,需要综合衡量的因素更多,房企参与土地竞拍将越来越成为一门“技术活”。

  虽然对于经常出现在拍地角逐场上的房企来说,拿不成地乃是兵家常事。但是对融信来说,在4月27日福州土拍现场上演的一幕却颇具戏剧性。

  据观点地产新媒体报道,当天福州出让的5宗晋安区的普通商品住宅用地引来21家开发商参与竞拍,虽然在参拍过程中与融侨、世茂、碧桂园等胶着数轮,最后融信还是以破竹之势抢下了开拍的前三宗地块。

  据了解,此次出让的五宗地块中,有四宗是位于福州重点打造的桂湖温泉旅游项目内的相邻地块,均属于住宅用地,总面积达到221.99亩,基本为净地,四地紧挨适合连片开发,未来发展为市场所看好。而融信显然是有备而来的,颇有揽下这4宗相邻宅地的架势,每宗地都在积极地举牌。

  但出乎意料的是,第四宗地竞拍过程中冲出了世房这个“程咬金”,以5.57亿加5.58万平方米配建面积夺得10号桂湖垄头苑地块二,成功截胡融信,抢食了第四宗出让的宅地。

  然而颇值得玩味的是,此次融信在福州遭遇截胡不禁让人联想起去年2月融信在杭州截胡万科的历史。其时,杭州余杭区出让良渚新城板块一宗地,因其周围早已盘踞了多处万科项目,所以业内人士猜测该地块将是万科的“囊中之物”,但让人始料莫及的是,最后融信以创下良渚新城新楼面价记录一举打破了万科在良渚新城“一家独大”的状态。

  风水轮流转,苍天饶过谁?融信这番截胡与被截胡的历史就像是一场土拍的竞技游戏,也无意中应验了那句“现在不是谁有钱谁就能拿到地”的流行语。

  绿城摇号赢了金隅

  去年9月份,继熔断机制之后,为进一步控制地价,南京首度提出“摇号拿地”的新招。对此,有人说:“摇号像找情人,得靠缘分。”

  4月26日,无锡首例摇号地块花落绿城。当天下午,无锡太湖新城XDG-2016-23号宗地以现场摇号方式确定杭州致旌投资有限公司(绿城)为最终竞得人,总成交价为38.33亿元,溢价12.5亿元,溢价率48.60%,成交楼面价18000元/平方米,成交亩均价2640万元/亩。

  4月24日,无锡国土局对分别位于锡山区的一幅商住用地、太湖新城的居住用地和梁溪区的商业用地进行拍卖。

  其中,备受瞩目的太湖新城的地块则引来了包括金隅、建发、中南等14家开发商的参与竞拍。49轮次竞价之后,本以为被金隅以38.2亿竞得,但由于系统原因导致竞买人在报价时出现操作失灵而终止拍卖。

  其后,无锡市国土资源局网站公示表示,取消北京金隅嘉业房地产开发有限公司对该地块的竞得资格。请该地块相关竞买人于4月26日上午9:30至11:00持出让文件第五条第(一)款要求的所有报名资料原件、复印件及《国有建设用地使用权现场摇号参与意愿书》参加现场摇号资格确认审查,现场摇号开始时间为当日14:00。

  最终,绿城幸运“摇”中该宗地,收获了不少同行的“羡慕嫉妒恨”的同时也意味着金隅意外错失了这张原以为要到手的“入场券”。

  资料显示,该地块位于滨湖区太湖新城和风路与立信大道交叉口处西北侧,土地面积96815.2平方米,土地用途居住用地,容积率≤2.2,土地出让金起始价25.8亿元,经计算起拍楼面地价为12113.05元/平方米,最高限价约为383388万元,经计算最高限定楼面地价约为18000元/平方米。

  值得一提的是,该地块的起拍楼面地价为无锡史上最高,而这幅地块也是4月24日一同出让的三幅地块中唯一设定最高限价的。

  拿地是个技术问题

  当今的房地产已经进入战略为王的时代,随着土拍规则的“花样”百出带来的种种条件的限制,房企拿地的难度系数也不断地攀升。

  为防止出现“面粉贵过面包”的现象,现下很多土地市场纷纷涌现各种拍地新规则。自苏州开创土地“熔断”机制和南京自创“摇号”之后,其他城市也不甘示弱加入花样限价的行列。

  从全国的拍地情况看来,“因地压价”的限价方法可谓层出不穷。例如,苏州开启限时竞价;佛山土拍除了限地价外,还要竞返租;武汉采用“一次报价”;温州还尝试“自己给自己抬价”的等。此外,2016年9·30新政以后北京市土地拍卖还引入了“竞自持”环节。

  而据近日广州国规委发布的公告表示,广州拍地也要改规则,推行“竟自持和摇号”的升级叠加模式。根据出让变更条件,于4月28日开拍的白云区黄石西路鱼苗场AB2510019地块将首试“竞地价+竞配建+竞自持+摇号”的拍卖方式。

  对此,合富研究院分析报告称,新规则下,由于“竞自持”成本与房企自身能力相关。不同房企在物业运营、业务链延伸、管理成本、资金运作等各方面的能力不尽相同,房企拿地成本难于通过“划一方式”计算。

  拿地是房企的生命线,“多拿地、拿对地、拿值地”更是房企稳速发展的重要手段,但在投资风险加剧、资金压力倍增、竞争激烈的背景下,这三大“策略”实际上知易行难。

  报告续指,惯常的测算思维是在“产销”效率指导下完成,新规则客观上要求企业必须进行“产销营”复合运营的竞拍测算。因此,随着政府供地方式、供地规模的改变和土地出让条件加严,房企在拿地前端面临的风险和考验明显增加,需要综合衡量的因素更多,房企参与土地竞拍将越来越成为一门“技术活”。