香城:30年内 难觅地王

2016-05-20 16:51:42 来源:和讯房产西南频道

  这是个金钱浮夸的时代,或者是个金钱资本的时代。所有的质疑金钱行为本身都会被视为一个弱者懦弱的表现;这是一个成功者的时代,也是一个人人唯成功者马首是瞻的时代;这也是一个不需要历史存在的时代,因为时代本身就是历史;这也是一个最没有思想的时代,所有的思想都来自于现实金钱的怀抱。

  现在做地产的人,通常将地产等同于金融品,也将地产的属性进行二次割裂。第一个是所谓金融品,即产品本身价值不重要,重要的是下一个接单人能出更高的价格接手我手里的物品,关于金融属性,这种论点和现象很普遍,从荷兰的郁金香到股市泡沫,无一不是对他的经典诠释,大家已经耳熟能详郁金香泡沫的破灭,也已经经历了特别是最近那些让人记忆深刻的股灾,既然地产作为金融品,而不是使用产品,那么则存在估值的弹性和市场的动态偏好。在动态偏好远离关注的时候,我们也就在股市中可以经常发现那些20年不涨的股票了;其次是今天操盘人将住宅地产当作永恒品,私人藏品来看待,忽略掉商品属性与金融属性,因此观点是再贵的房子,我买来是用来居住,不是用来投资,价格波动对我而言可以忽略,但这里基本前提是你的收入和资产是持续向上的,如果个人资产出现波动,那么当你无力承载购房的金融成本,或者你认为套现有利于你生活的时候,那么纯粹的产品属性,对于住宅地产而言,也就是自然不存在了;市场另一个观点是商业地产才具有商业属性,商业属性的产品必须要遵循商品价格,也因此在地王地块,大多数底商门价格不及住宅,甚至不及二分之一住宅价格。这里的经济学常识更难让人理解,一个具有产出价值的商品价格不及一个消耗品价值时候,这已经不叫商品经济时代了,且从稀缺性来说,商业的稀缺性远远高于住宅。

  自2007年房地产行业开始进入高速发展阶段,地王一词的属性已经不再是稀缺性的具象表述,而是一种现象的具体称谓。对地王与帝王谐音,想来自然沾染了一些高贵之气,但凡王者,总是不平凡,再加一地字,自然高贵之气冲霄汉。要知道中国人对地字的那种顶礼膜拜的情感,是几千年孕育出来的,地王一词,出来带来的除了惊呼还是惊呼。尽管现在地王已经沦为一种现象甚至一种道具。

  做房地产的人,现在基本不会想起李嘉图,那个地租理论创立者的古老的经济学家。我们暂时可以不用那么高大上的经济学知识,中国人讲究的是二元定律,物极必反,即事务总在一根线段的两个端点运行,但走到一个端点的尽头的时候,就会开始折返运动。如果用通俗的观点来解释地租理论,也就是土地产出的常识性范畴。当土地的价格与土地产出违背了常识状态,也就表明事务必然会由线段的一个端点,开始向另一个端点折返运动了。

  房地产是日不落的太阳?大城市是日不落的太阳。很多年前,一直规劝身边做地产的同学,一定要看看芒福德的《城市发展史》,你甚至可以不学专业,但至少可以知道,斗转星移,世上最永恒的不变就是变化本身。没有一个帝国能够长盛不衰,没有一个城市会经历永恒。当然将这些历史观点放到现代人,放到当下来看,显得很可笑。但我们也不要太过健忘,今天的深圳,在30多年前,还是一个渔村。城市发展史,如果站在哲学的角度,只有两个观点,政治可以改变城市的命运,经济发展方式可以改变城市的命运。今天深圳之火,源于他在属于自己的历史时代,同时拥有了政治和经济发展方式的双重叠加优势。除了深圳,再无特例,曾经更火红的海南,如今依旧是那个让人欢喜让人忧,让人憧憬让人失望的海南。

  扫描时间长河,在我们国家的伟大记忆里,曾经辉煌西安,洛阳,开封在今天已经落魄到我们要称他们为二线三线城市;如今辉煌的上海与广州,即便在清初,也不是一个具有战略重要性的城市。时间会流逝,历史会演变,不要把当下当永恒。哪怕庞大如城市。

  讨论房地产,肯定离不开人口讨论,我国是从上世纪70年代初期,开始执行的计划生育,从理论上来看,我们国家的人口加速度顶峰期应该在1990—2005年(20—35岁完成生育),这之后,随着新增人口递减,新增人口的新增人口加速度自然也就下来了。如果我们以年轻人购房峰值为30岁,那么2005年这一代人购房的峰值就基本达到了,考虑到产业滞后因素以及经济发展阶段性状况,我们将这个时间推后5年,也即真正需求性购房峰值大概应该在2010年。但房地产市场峰值,经过对房地产产品的变性改良,让之与金融融合,让房地产市场在2010年以后,迎来第二春,但第二春终究不会比第一春更长久。从购买行为和产品关联程度来说,在一个房产产品的基本时间年限为40年至70年。像手机一样以旧换新难度太大,而一处房子,一个人居住太空旷,于是个体资产重组与整合,将是一段时间内,社会较为普遍的状态。但总体而言,对于增量来说,房地产市场将很难找到第三春,至少从我们有限的逻辑知识与有限的历史经验来说,离开了第一春第二春的房地产,回落是一种自然规律,不管以什么样的方式回落。即便极端如90年代初的海南,你也不用大惊小怪。股市有句话,横有多长,竖有多高。

  离开了人口红利的经济增长,要有一个较高的经济增速,那无疑有些天方夜谭。不管是战后日本还是战后美国,其较高的经济增长与之伴随的都是较高的人口增长率,伴随日本经济迷失的30年时间,恰恰是日本人口增长进入平静期的状态。今天美国经济相对较为强势的原因也在于其人口增长(移民增上或者是出生率增长),当某一天美国人口开始出现净流出的时候,我们会陡然发现,曾经的强大,已经一去不复返了。

  人的兴奋能力有周期性的规律,经济一样。乐观的时候有乐观的语言,悲观的时候有悲观的语言。但时间会让所有乐观和悲观中合起来,尽管他并不是零和。