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三轮土拍棋至中盘,核心城市上车门槛整体下降

2021-12-01 08:26:05 来源:第一财经

第三轮集中供地低温运行的态势,似乎已成定局。

11月30日,上海第三轮供地正式开启,位于奉贤、宝山、松江的共5宗地块以挂牌的方式先行出让。相较于首轮房企高涨的参与热情,本轮共计24宗地块中,仅有2宗的有效申请人数超过6个,以招标的方式进行,其余块则皆为挂牌。

同样的低温也在前一日的合肥发生。原定于11月29日出让22宗地块的合肥,正式开拍前将14宗地块延期至12月初,余下8宗地块成功出让。有业内分析明确指出,延期出让的地块由地方平台托底的可能性比较大。事实上,这一情节在各城已在陆续上演着。

无论是11月初完成土拍的无锡,还是近期落幕的苏州、南京,规模民营房企拿地动作减少,地方民营企业以及有国央企背景的城投、城建类企业包揽地块,深圳市地铁集团更是以178.5亿元的总价底价竞得了深圳集中出让的5宗地块。

不过,与第二轮土拍时参拍门槛大幅提升不同的是,当前各城普遍放松了拿地要求,如苏州、济南降低保证金缴纳比例,杭州则重启预约勾地制度、广州取消了第二批在部分区域试行的限房价政策。目前来看,这些措施并未能有效提振市场温度。

第三方机构亿翰智库统计显示,11月份,TOP100中仅16家企业有新增地块。亦有多家房企内部人士向第一财经透露,目前没有参与第三轮土拍的意愿。申港证券研报数据显示,截止目前,三批次已成交土地金额中,上市房企取地金额占比下降至12%。

业内预计,在房企资金面无明显改善的环境下,一段时间内土地市场预计仍将保持低温运行。

热门城市努力释放诚意

距第二土拍结束仅2个月,各地年内的第三轮集中供地就紧锣密鼓地上架了。

11月1日,无锡打响了第三轮土拍的第一炮,共计额20宗地块收金约274亿元,仅3宗地块获得微弱溢价,其余17宗地块皆底价成交,占比达到85%;整体溢价率仅为0.01%。

回顾无锡的首轮、二轮土拍中,溢价成交的地块占比分别为100%、73%,整体溢价率分别12%、4%,热度呈逐步减弱的态势。

而无锡的表现也为全国22城的第三轮土拍奠定了整体冷清的基调。

西南证券研报数据,深圳出让的11宗地块中有7宗底价成交,4宗有溢价,整体溢价率从前两轮的31%、12%滑落至5%;南京则在开拍前先撤牌15 宗地块,余下46宗地中成交45宗地,溢价率也降低至3%,流拍率较第二轮的23%再上涨至26%;苏州的25宗成交土地中仅2宗溢价率成交,整体溢价率降至0.6%。

而11月29日进入第三轮土拍流程的合肥,原定出让的22宗地块中有14宗地块推迟至12月8日,出让方式也由拍卖转为挂牌,余下8块最终揽金75.73亿元。

“合肥已经将第三批次最好的地块尽数于29日推出了,之后开拍的剩余宗地,由地方平台托底的可能性比较大。”中指院分析。

尽管业内已经预见到第三地集中供地会预冷,但几大城市的土拍冷清情况依然超出了预期,毕竟今年的最后一次土拍,是房企为来年补货的最后一个窗口期。

“土地市场基本都是供应说了算。”有长期跟踪地产的行业分析师向记者分析,土地的供应通常是刚性的,由地方政府的供地计划和当年能否把地块整理出来所决定的,大多情况下是供小于求,或者相对平衡,尤其是在核心城市。“此前为了完成供地计划,每年第四季度都会迎来一波供应高峰,所以年底的时候成交会表现的比较好。”

同时,在集中供地的背景下,2022年的首轮土拍节点不会太早,当前拿地为来年补充供应,是此前不少分析认为第三轮土拍会有所回暖的依据。

此前有参与了南京三轮土拍的房企投拓向记者表示,“下次拍地可能要到明年3-5月份了,那个时候市场大概就会回暖,可能就没这么好的机会了。”

可惜的是,事实并不总是由理性判断所决定。据亿翰智库数据,2021年10月,百强房企中有76家房企零投资,无新增货值;11月至今,第三批集中供地赛程过半,百强房企中仅16家有新增地块。

另据申港证券数据,从三批次集中供地已成交的土地整体来看,三批次供地除溢价率进一步走低外,大中型上市房企在三批次供地中出手次数明显下降,其中第一轮供地中上市房企取地金额占比达93%,二批次下降至56%,三批次已成交土地金额中该数字已下降至12%。

很明显的是,这波房企拿地积极性不高的主要成因不再是高门槛,相反,多城市或明显下调了土拍的门槛,或拿出优质地块,意欲提振土地市场热度。

其中,苏州将保证金比例由50%降至30%,济南的保证金比例也由50%下降至35%,杭州重启上限5000万的预约勾地制度,广州取消了第二批在部分区域试行的限房价政策,而南京则取消了部分地块不得合作的要求等。

不过,这些利好举措在资金压力前都只能让步。国泰君安地产分析师谢皓宇认为,进入7月后,需求端开始下降,国庆后开始出现打折促销现象,大多房企销售同比转负,再叠加保交楼要求对预售资金监管变严,当前房企的资金压力较第二次土拍期更大。

“仅仅经历2个月的销售回款,开始进行第三批土拍,将面临比第二次土拍更大的压力。”上述分析指出。

“国家队”能力亦有限

多家房企向记者表示,在政策前景不明朗、资金面紧张等因素的作用下,房企的首要任务还是保证现金流,不拿地也就成为多数房企共同的“默契”。

某TOP30房企内部人士向记者透露,公司近期已经不拿地了,投拓部门“很清闲”。另一家华东房企也直接表示,第三轮集中供地不再参与。世茂集团日前在投资者会上提到拿地安排时,也明确表示要优先保刚性兑付,后续融资明显放松了才会考虑买地。

为了最大限度地保证手中资金,不少房企已经开启精简组织、优化人员的流程,借此减少支出。“我们公司目前比较安全,但也在最大程度保证手中现金流,”某房企内部人士称,“以应对未来可能发生的各种情况。

民营房企观望的同时,是国资背景房企的更广泛布局。平安证券统计显示,1-10月,国央企、民企拿地销售面积占比分别为70.2%、32.5%,拿地销售金额比分别为36.4%、14.8%,国央企明显为拿地主力。

尤其值得关注的是,即便“国家队”阵营内,也在第三轮土拍中出现了一些分化,具体表现为,全国规模性国企阵营比如中海、保利等公司拿地也并不是特别积极,而各个城市的地方城投平台,在第三轮土拍中变得更加积极。

申港证券统计显示,以近期完成三批次供地的城市为例,无锡成交土地20宗中,政府平台取地17宗;南京三批次31宗涉宅供地中,18宗为政府平台公司摘牌。

而即便是深圳的第三轮土拍,深铁集团也独揽五宗地块,深业拿下两宗、深物业一宗,成为土拍主力军。

中信证券研报指出,从9月以来,本地国企和非本地大型国企拿地比例较高,特别是本地国企拿地比例相较之前有明显提升;民企大型开发商拿地数量则明显减少,其中不少城市完全未见民营大型开发商的身影。

上述机构认为,地方国企的拿地热情只是阶段性的,主要在土地市场中扮演托底的角色,未来,只有个别全国性国企市占率有望明显提升。亦有分析表示,不少城投平台由于缺乏开发经验,在获取地块后将寻求民营企业进行合作。

值得一提的是,房企今年拿地量的下降,可能会对未来的楼市供应形成影响。上述华东民营房企内部人士便表示了这种担心,“明年公司的权益可售货值有可能会打个7折”。