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土拍也疯狂:贵阳首迎“集中”供地,楼市等待曙光

2021-11-29 11:02:53 来源:乐居网

  土拍向来是楼市的晴雨表,在楼市火热时,地方政府把控节奏,释放可用土地,而一块优质土地,往往会被房企们争相出手抢夺;

  在楼市阴冷甚至是进入寒冬后,土拍多少有食之无味弃之可惜的尴尬,从第二次全国集中土拍遇冷就可看出一二。

  但近期,贵阳突然大规模挂牌土地,单月供应超600万方,最高单日挂牌超400万方,在楼市低迷、土地连续流拍下的这波年末“土地大清仓”,能否给2022年的市场开个好头?

 01

  狂欢!单月供应超600万方

  据贵阳市公共资源交易中心公开数据统计,11月1日至25日,贵阳市(含贵安新区)共挂牌102宗商、住类土地,总供应面积约633.62万方。

  其中11月11日贵阳市公共资源中心一口气挂牌了48宗商住类土地,单日土地供应面积高达350.61万方。

  这次挂牌供量大、范围广,是贵阳首次迎来“集中”挂地,堪称近年来贵阳土地市场最为“丰盛”的一次供地。

  据统计,此次挂牌供地的面积是9、10月份供地总量的1.57倍,比去年全年供应量仅少了476.26万方。

  具体到区域方面,在贵阳六个中心城区中,南明区(含双龙经济区)以7宗约93.71万方的供应面积位列中心城区第一。

  云岩区以5宗54.85万方的总面积排在第二;白云区一改往日疲态,以挂牌10宗,总供应面积约53.18万方位列第三。

  而花溪区、乌当区、观山湖区等区域,也均有地块挂牌出让。

  在环贵阳区域内,贵安新区继9月份后再次成为供地大户,领衔贵阳市场,其供应32宗,总面积约257.47万方;

  修文县以15宗57.05万方排在第二位,息烽县以9宗37.97万方位居第三名,清镇市、开阳县也有少量地块挂牌出让。

  在以上挂牌地块中,有贵安新区位置优、面积大的大宗地块,也有云岩、南明等中心城区的棚改项目用地,其中较为亮眼的地块有:龙洞堡区域内的SL(21)013号地块、贵安新区的GA(21)047、048地块、GA(21)051-053号地块、GA(21)063、064号地块、GA(21)068号地块、观山湖区的G(21)089号地块、云岩区的G(21)092号地块(新建厂地块)、G(21)092号地块(德尔地块)、GD(21)032号地块(小湾河地块)、南明区的GD(21)033号地块(贵棉地块)。部分地块详情如下:

  02

  应挂尽挂,低价出“粮”

  无风不起浪,贵阳突然一反常态,如此密集、大量地挂牌商住类土地,难免让人猜想其背后的原因。

  从贵阳六个主城区挂牌的土地特征来看,主要以棚户区改造项目用地为主,比如三马片区的小湾河地块、新建厂地块,比如南明区的贵棉地块、白云区的大山洞地块等等。

  据了解,“三改”是“强省会”行动中新型城镇化的一个重要着眼点。今年年初,贵阳开始推动三年“三改”计划,提出要在三年内完成235个棚改项目。2021年的棚改目标是确保启动改造5万户936万平方米,力争启动改造6.66万户1164万平方米。

  据贵阳市公共资源交易中心公开数据统计,上半年贵阳完成了20宗棚改土地的出让。总成交面积达到179.72万方,总成交金额为219.67亿元,万达、中铁建、海伦堡、电建地产等知名房企纷纷拿地,参与到改造建设中来。

  在7月13日,贵阳市住房和城乡建设局主持召开会议,要求确保2021年棚户区改造项目用地在2021年8月15日前应挂尽挂,以推动棚改项目的实施,加强强省会工作。

  随后云岩、南明两区陆续进行棚改项目用地推介会,同时释放如沙冲路、长冲地块等棚改项目的规划,并开展了相关的预先征收工作。

  此次“集中”挂牌,或许很大程度上是在履行“应挂尽挂”的要求,同时在告知房企与公众,近期贵阳棚改项目的进度情况。

  而在环贵阳区域,供地大户贵安新区除了有大量的商、住类土地挂牌外,还有不少工业用地挂牌,清镇、修文等县市也是如此。

  这可以看成官方的一种工作习惯,为确保明年开年时,能够保证经济取得开门红,提前在前一年的第四季度把已经确定的项目用地尽快挂出去,保证第二年的工作可以顺利开展,算是在按计划推进工作。

  此外,从这次挂牌的土地价格来看,除少量地块价格较高外,其他地块起始价较平常有所下调。

  在如今市场大环境遇冷,多数房企选择“躺平”,又恰逢全国第三次集中供地的情况下,贵阳释放出大量优质、价格适宜的土地,或许会吸引部分房企将目光转向贵阳市场,进入或者增加在贵阳的土储。

  同时,一反常态的供地现象,能够让房企们对贵阳市场未来可开发土地有所预期,增加布局的可能性。

  03

  低迷中的“大促销”

  实际上,贵阳不止土地市场突然迎来首次“集中”供地的狂欢,商品房市场也正在经历着一场“狂欢”。

  贵阳作为一个弱二线城市,随着房地产市场红利逐渐消退,市场步入调整期,价格和成交必然会萎缩,房企们对这样的市场变化也有心理预期。

  但突然而来的新冠疫情“黑天鹅”,以及一系列严密、精准的调控,加快了贵阳楼市的低迷速度。

  自疫情后,贵阳市场持续下行,消费者观望态度愈发浓厚,有背负更多业绩压力的开发商开始“抄底”放价,贵阳商品房价格出现近五年来首次下跌,成交均价约为10779元/㎡。

  而今年先是由于某大暴雷,贵阳多个热盘相继折扣甩卖,市场开始“内卷”。尤其8月份,部分区位占优、配套完善、关注高的项目也开始靠推出特价房、返SF活动吸引目光。

  以至于有业内人士表示,即使恒大被迫停止了“甩卖”,但很大程度上造成了贵阳市场7、8、9月份的“三连跌”,市场信心严重受损,观望态度愈加明显。

  进入房地产行业传统的“金九银十”营销节点,贵阳楼市在低首付返现、低首付分期、认购补贴一万元等等各种打折促销下,还是未能回暖,甚至成交面积还在持续有所下滑。

  据铭腾机构数据,9月份贵阳商品房成交47万方,环比下降20.0%,建面均价10495元/㎡,环比上升1.6%;10月份成交46万方,环比下降2.13%,建面均价10397元/㎡,环比下跌0.93%。

  但这并不是贵阳一城的问题,全国多数城市的“金九银十”都有不同程度上的遇冷,销售业绩成为不少房企不得不面对的年终大考之一,这也是贵阳市场后续低迷的重要原因。

  据克而瑞地产研究院统计数据,10月份百强房企单月业绩同比去年同期延续了自7月以来的下跌趋势,降幅略有收窄至32.2%。

  逾8成企业单月业绩同比降低,其中44家房企同比降幅大于30%。同时,包括绝大部分前30名的房企在内,有近8成企业单月业绩不及上半年月均水平。

  房企们通过“以价换量”来促销售、抓回款,成为冲刺全年业绩的重要手段,在愈发“寒冷”的贵阳市场更是如此。

  据了解,贵阳观山西几个项目开启“价格战”,小关片区某项目折后均价来到“7字头”,部分项目也相继推出一口价的“工抵房”,市场价格“混战”现象严重。

  这对购房者来说或许是一场“狂欢”,但对房企来说,如何才能更加吸引购房者的目光,让其掏出腰包购买自己项目的房子,一场更加盛大的楼市“狂欢”或许正在路上。

  04

  或无法“集中”成交

  土拍是楼市的晴雨表。但在楼市低迷时,不少人希望土拍能够帮助提振市场。

  上半年贵阳也确实出现了龙湖党校地块、中交人民大道04号地块、万达雅关地块、佳源观水路地块等高价土地,让贵阳楼市为之侧目。

  但结果是,大多数贵阳人一边为房企大手笔拿地惊叹,一边为因恒大暴雷而引发的“大促销”而欢呼,“以价换量”现象延续至今,甚至有愈演愈烈趋势。

  同时,因为市场寒冷,房企选择躺平,全国土地市场表现欠佳。在这样的行情下,贵阳土地市场也开始遇冷。

  据统计,9、10月份贵阳终止、流挂的土地来到38宗,总面积达到230.34万平方米,远超去年一整年的总和。11月份,位于南明区后巢乡的G〔21〕083也因无房企出价而流拍。

  由此可以看出,许多开发商在面对贵阳市场的时候,还是保持谨慎态度,没有盲目选择跟进。

  更何况目前正值全国22城第三次集中土拍的关键节点,城市公司想要说服总部帮助拿地,就必须把其他区域的公司比下去。尽管在这次挂牌的土地中,贵阳土地价格相比平时有所下调。

  但余粮“不足”的房企,会进行低价抄底吗?以贵阳目前的城市能级、楼市状态赢得房企青睐的机会大吗?

  当然,这是一种理性猜测,且从目前某些渠道透露出来的消息来看,部分优质地块已有房企在进行接触,拿地的希望比较大。

  同时,也不能排除深耕贵阳的房企们会趁此机会低价拿地,增加自身的土储。

  毕竟一旦市场重新走回稳定的正轨,土地的价格也会随之上涨,再想遇到地方释放低价土地的机会并不大。

  此外,即使房企拿地较少,也还有区属平台对部分土地托底。据企查查查询得知,目前白云城投已设立3个新的房地产相关类子公司,或许就是为拿地做准备。其他各区也有相关的区属平台。

  但是,毕竟贵阳并没有强力的国企、央企,无法像其他热门城市一样,出现本土国、央企大举托底拿地的情景。

  所以,贵阳此次“集中”挂牌土地,会有房企、平台公司拿地,但或许无法达成“集中”成交的结果。

  05

  楼市等待“曙光”

  土地市场“集中挂牌”,商品房市场“集体打折”,在两者的关系中,怎么看都显得十分矛盾。

  但在楼市还未触底,有积极探索“自救”道路的官方,有希望引导市场向好而自发组织“联盟”的房企,还有近期融资渠道有所松动、地产股上涨等种种积极因素下。

  贵阳“集中”供地这种大动作,一方面体现了贵阳对未来的房地产市场保持着积极的信心,一方面也希望借此推动城市建设,吸引更多房企的目光。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,类似土地大规模的供应,也体现了政府继续在土地供应方面给与保障的导向。通过此类供应,也可以增加房企拿地的选择面,后续对于贵阳房屋的供应等也有积极的作用。

  但贵阳房地产市场当前略偏冷,后续也需要注意风险,防范土地交易过冷等压力出现。

  当然,在一个已经持续阴冷很久的市场上,仅靠一两次的大动作也无法完全逆转形势。现在的贵阳楼市,更加需要一个有力且具有持续性的弹起契机。

  而这个契机随着“强省会”战略的深入推进,已经在慢慢呈现。

  产业对人口、经济的发展起到很大的助推作用,是一个城市发展的主要支撑。贵阳长期以来第三产业占据着主导。

  今年以来,贵阳招商活动硕果累累,“苏商入黔”、2021年数博会、“百家基金入黔”等几个大活动累计签约267个项目,总投资金额约1945.01亿元。

  此外,还有华润集团、中国交建、中国中铁三大央企签约的262亿元;还有宁德时代在贵安投资建厂;还有望与网易在数据中心、元宇宙场景等方面合作。

  贵阳产业强市的种子已经播散,只等待其长成参天大树,予贵阳经济、人口等方方面面的回馈。

  而前不久的飞山街棚改、沙冲路棚改等项目开始预征收工作,长冲地块传闻将有头部房企拿地进驻,近期“集中”挂牌的多宗棚改土地,都在预示着强省会重要支撑点之一的“三改”工作,在下半年有些哑火后重新快速动了起来。

  同时,随着房地产行业从增量市场逐步向存量市场转变,既能降低拿地成本,又能拓宽获地渠道的城市更新已然成为房企发展的必争之地。

  未来贵阳这些周边配套和资源相对纯熟、更受各方青睐的“三改”用地,或许会成为市场平稳后房企们争相抢夺的对象,成为贵阳城市建设、楼市稳定的重要支撑。