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昆明房价还要跌?有楼盘单价卖30000+还有人抢!

2021-11-26 17:03:51 来源:和讯房产西南频道

摘要:尖子生又准备给市场惊喜了

进入2021年,昆明楼市“降价风”越刮越猛,伴随着最近急剧下降的气温,一大堆人仿佛感觉 “凛冬已至”。

很多地产人不知该怎么卖房,很多购房者也不知道该不该买房。

魔幻的昆明楼市,正不停上演新剧情。多个楼盘的先后降价促销,甚至在一定程度上导致了7月以来昆明房价的持续下跌。多盘价格 “大跳水”,有项目特价房价格一夜回到5年前,仿佛在角逐谁才是“内卷之王”。

不过,令人意外的是,据媒体统计,截至今年上半年昆明主城五区在售2万+新盘已达50余个,其中,售价最高的达4万多元/㎡,超2.5万元/㎡的楼盘接近20个。

可以看到,整个昆明楼市分化明显,市场有跌就有涨,有坏就有好,在“房住不炒”的大背景下,总体朝向理性的方向在发展。

这是最坏的时代,也是最好的时代。

01

正确看待昆明房价

据昆明锐理数据显示,10月昆明商品住宅成交面积46.78万㎡(3794套),比上月增加了约700套,成交均价为13345元/㎡,环比下降了5.3%。新房住宅市场,今年来首次环比呈现出价跌量涨的情况。

10月昆明楼市销售情况|锐理数据

成交量的回弹,对于昆明楼市而言无疑是个久违的“好消息”,也预示着市场正趋于稳健发展。

而从市场端来看,昆明楼市早已呈现明显的两极分化,一边是不断亮相的高端改善纯新高价楼盘,一边是借各种由头在打折促销的刚需楼盘。

换句话说,刚需和高改分化愈加明显,强者愈强。据统计,同比去年8月,不到一年时间,昆明“2万+”楼盘已达50余个,增长了127.3%。其中,超2.5万元/㎡的楼盘有近20个,比昆明低价盘(1w/㎡以下约10个)数量接近翻倍。

据都市时报不完全统计

从项目位置上看,单价2万+的在售楼盘主要集中在南市区,西山区大多位于双塔和草海片区,官渡区主要分布在巫家坝和会展片区,还有为数不多的几个项目位于市中心和世博片区。

这当中,又数巫家坝片区最多,达到了8个楼盘。梳理下来,这些地段不是老牌市中心,就是环滇区域,而巫家坝作为城市新中心,无疑是核心中的核心。

产品类型上,高层单价2.5w+都是大平层设计,而且普遍精装标准较高,能到3000-4000元/㎡。

有意思的是,市场在降温,但是购房者对于居住空间的需求并未减退。据昆明锐理数据统计,2021年1-10月昆明主城推出新品项目约20余个,新推产品基本为三房及以上大户型产品,大部分项目直接120㎡起跳。

近5年昆明商品住宅成交走势|锐理数据

同时,从近5年成交走势来看,产品分化趋势明显,市场成交主力面积段已从100㎡以下逐渐转移到100-140㎡。2016年100-140㎡成交占比约39%,2021年上半年已激增至55%,100㎡以下成交占比不足30%。

这也从另一个侧面说明,楼市的天花板,从来都不是被市场均价打破的。在市场分化,甚至是项目品质出现分化的当下,有核心价值支撑的好房子,才是抗跌的优质资产。

02

新趋势下 买房逻辑生变

无论市场如何变动,楼市依然遵循价值逻辑。也就是说,价值投资,长效资产才是大部分人的选择。

真正的高手,永远都是逆向操作。尤其在这种楼市回调期,当别人都在疯狂的时候,冷静进场才能做最后的赢家。

从最近的市场来看,首先开始降价的往往是那些高周转房企,这些房企为了保证现金流的健康,只能无奈选择降价甩卖。

当然,这些房企大多也比较喜欢开发刚需产品,因为刚需产品相对来说不用在产品打造上花太多心思,价格就决定了一切。

所以,在前两年昆明楼市一片向好的时候,很多刚需盘也应声涨了一波。而当目前楼市回归理性,这部分因牛市而出现的泡沫就被挤掉,刚需盘开始最先绷不住,开始降价。反观那些高端改善项目,除了个别特例,大部分在牛市的时候能增值,到了如今的熊市也能保值,价格比较稳定,波动不大,如同股市里黄金这样的硬通货,能抗风险。

仔细观察市场,区位好、配套强、产品优势明显的项目,鲜有房价“跳水”的情况。其实,这也可以简单理解为,跟购房人在挑项目一样,市场本身也在挑房企,优胜劣汰,强者生存。

近几年昆明主城小户型住宅成交情况|锐理数据

同时,相较于跟风买涨,市场下行中购房者所表现出的理性,俨然在传达着买房逻辑的悄然变化。

真实的市场反馈是,在打折、促销等名目繁多的降价行为面前,更多的购房者考虑的并不是买不买,而是能不能买!当下,市场的买房逻辑已经变了:稳健,比便宜更重要。

因此,这其实算是一种价值的回归:更多的人愿意押宝城市核心区域的优质资产,那怕贵一些,至少贵得有道理。

毕竟,潮水退去才知道谁在裸泳,越严峻的市场,越能倒逼房企去雕刻产品,追求质量重于流量,以期良币驱逐劣币。

就在最近,同样是南市区,有楼盘售价近乎腰斩,吸引来的除了购房者,更多是维权的老业主,但也有楼盘售价不低,却依然实现热销。一边是冰川,一边是火焰。

比如,上周加推的中国铁建·西派国樾,就以套均1184万元的价格,开盘当天热销31套,总销售额约3个亿。

这对于当下略显低迷的昆明楼市来说,如同一份硬核的答卷,为市场注入了一份“强心剂”。

中国铁建·西派国樾|实拍图

细看这个项目,作为中国铁建地产入昆首作,中国铁建·西派国樾曾以高达3万+/㎡的单价打破了市场的天花板,也让其一跃成为区域内豪宅置业的风向标。

换句话说,既有先天的区位优势,又懂人们对片区的期待,潜心打磨好产品,这样的项目想不被追捧都难!

这次,昆明楼市“尖子生”又要拿出新答卷,准备给市场一个新的惊喜。

2021年5月12日,久未有新地被拿下的巫家坝开展了一场“土拍大战”。 土拍现场7家房企踊跃出价,其中中国铁建地产拿下占地面积约33亩的一宗纯住宅用地,未来将为城市菁英人群带来绿色开放的优质生活空间。地块周边规划有6宗教育用地,涵盖幼儿园、小学、初中、高中,可一站式满足全龄段教育需求,非常难得。

中国铁建地产所拿地块位置|昆明市自然资源和规划局

根据相关消息,该地块将被打造为中国铁建地产昆明第二座“西派系”作品,案名定为:中国铁建·西派城樾。

项目整体将以纯板式围合布局,配合双中庭设计,打造建面约119—203㎡的高端改善产品。同时中国铁建·西派城樾延续西派系1890精工血统,并不断前行升级优化,以高审美、高品质、高呈现的臻装标准革新城市品质人居。除此之外,景观还邀请了国内知名设计团队山水比德为西派城樾倾力打造,小区内部以“鎏光”为主题打造出“一轴·双环·五区”的景观空间,致力于为业主塑造现代典雅、时尚轻奢的“生活艺术剧场”。

中国铁建·西派城樾丨效果图

作为中国铁建地产的TOP级产品系,该项目还未正式面世,很多媒体已进行了预测,基本都指向其很可能将是中国铁建地产在巫家坝的又一高光之作。

大家都在期待,一手打造了巫家坝乃至整个昆明高端品质住宅标杆的中国铁建地产,这次又会带来怎样的惊喜?将如何惊艳市场?

我们拭目以待。