登    录

第三方登录

和讯西南房产

QQ登录

房企不断“暴雷” 购房者的最坏结果是什么?

2021-10-13 08:39:43 来源:和讯房产

其实 我们

所求何其卑微

人生一世 辗转天涯

想保有的不过就是像这样一小间的

点着灯的房子

来自《席慕蓉诗集》

很多人都没想过,地产行业有一天会变得如此风声鹤唳。

国庆第四天,花样年突然宣布债务违约,作为一家行业排名在60名左右的百强房企,这样的消息令很多人感到诧异,而其未能偿还的金额仅为2.05亿美元。

违约额度并不算大,这也正是外界难以理解之处。相较于花样年的行业规模和资金实力,实在不应该出现这样的失误,然而更要命的是,花样年承认在财报中漏报了有担保的1.5亿美元债券,这让原本备受质疑的房企债务危机进一步加剧。

花样年、泰禾、华夏幸福(600340,股吧)、恒大……债务违约的名单在不断变长,业内外都在猜测下一个会是谁,抗风险能力较强的主流房企尚且如此,足以说明,房地产行业真的进入了至暗时刻。

城门失火,殃及池鱼,行业遇到危机,受到牵连的还是广大的购房者,越来越多的房企资金链出现断裂,预示着越来越多的项目可能出现烂尾,购房者的艰难处境可想而知。

房企深陷破产危机

破产意味着法律关系的终止,也意味着债权债务关系的终结,越来越多的房企出现债务违约或破产,无疑是一个行业陷入危机的最显著特征。

根据人民法院数据,截止2021年10月11日,提交破产文件的房企数量高达310家,而这一数字去年是499家,2019年是528家。房地产行业从2017年开始进入深度调控以来,危机不断暴露。

重庆市原市长黄奇帆早在2019年就说过,今后十几年,基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势,房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程,会减掉三分之二。

中小房企的抗风险能力本身就弱,如今房地产行业债务违约和破产的趋势已经延伸到主流房企,且房企暴雷的速度正在加快。

9月以来,新力控股、花样年、光耀集团先后暴雷或破产,暴雷速度明显加快。“目前房企的现金流被全方位掐断。”一位规模房企的北京负责人表示,海外资本市场都在抛售地产股和债,境内严控负债规模,唯一合法的融资渠道销售回款受困于按揭额度,卖出去的房子收不回款。

近期代表性房企暴雷情况

90度根据公开资料整理

“2021年房企违约数量爆发式增长,而且违约企业中出现了以华夏幸福和蓝光为代表的知名大型房企。”中证鹏元数据显示,房企首次出现违约在2018年,当年违约债券6只,2019年-2021年房企违约债券数分别为14只、19只和45只。

根据wind数据,截至目前,境内债券市场中,房地产行业债券违约企业12家,违约债券84只,房企违约债券违约日余额955.50亿元。房企违约债券数量和金额均占全市场违约债券数量和金额的10%左右。

中证鹏元房地产评级部高级分析师刘洁筠认为,短期来看,随着违约房企的增加,特别是大型房企的违约,加大了房地产行业的融资难度,增大了房企的经营压力和财务压力。

在资金紧张的背景下,房地产企业明显收缩了投资力度,同时,2021年下半年到2022年,房地产行业仍有较大规模的债券待偿付,刘洁筠认为,若较为困难的融资环境持续,不排除有新的房企发生债务违约。

无论是债务违约还是破产,房企资金流断裂,都将对行业产生巨大的危害,比如,导致楼盘停工,承包建设的农民工可能也拿不到工资,债券投资人以及银行等机构更是面临巨大的投资损失。

债务违约意味着什么?

实际上,房企债务违约是风险暴露的第一步,也意味着房企进入生死存亡的待定状态。

从法律上讲,债务违约如果无法得到解决,后续面临的结果有两种,一种是各方都不愿意看到的破产。根据《破产法》的规定,企业不能清偿到期债务,并且资不抵债,两个条件同时具备才构成破产原因。

据北京某律师事务所高级联席合伙人覃霖介绍,破产最大的特点是企业责任的终结,企业仅以它剩余的破产财产作为全部的责任财产来清偿所有的债权人。

另一个方向就是破产重组。根据《破产法》,重整作为企业破产的一个程序,是指具有一定规模的企业出现破产原因,为防止企业破产,经企业债权人或者债务人向法院申请,对该企业实施强制治理,以使有复苏希望的企业,通过重整程序,避免破产清算的法律制度。

根据以往案例,破产重组包括资产重组、债务重组、资产债务联合重组等,可能是战略投资方,可能是政府救市,可能是其他企业来救市。核心是对现在濒临破产的企业进行资金注入。

覃霖表示,重组大概有三种方式,一是有望重组类,虽然债务违约,资金链断裂,但公司手握核心资产,理论上资产大于债务,这类企业能否成功要看市场、商机、谈判、投资人和领导层预期。

二是比较艰难的一类重组,典型特征是资不抵债,企业也想走破产,但可能政府不希望,因为很多老百姓(603883,股吧)的问题不好解决,因此,还是要尽量救。

三是国企或央企介入,重组或者把企业变成国有化,覃霖认为,这种重组更多是一种形式,考虑的价值因素不光是财务本身,还会涉及社会稳定及地方经济。

当前,各方都认为房企破产重组的难度非常大,而行业集中暴雷,进一步加剧了重组难度。

一般来讲,重组能否成功,一方面看领导层是否有魄力折价出售资产,比如,万达王健林骨折价出售文旅和酒店,换来资金偿还债务;另一方面,也要看市场环境,这会直接影响到购买方的市场信心。

覃霖认为,满足上述条件,重组成功的概率就大。但问题是,外界对当前楼市普遍缺乏信心。

一位不愿具名的企业人事对90度表示,现在有能力接手的企业非常少,大部分房企的资金都比较紧张。融创中国董事长孙宏斌在8月的业绩会上直言:“目前所有的企业无论你开什么价,我都是没有办法并购的,因为我还要同时并购你的债务。”

“总结来看,一部分企业要进入破产,一部分进入重整,重整部分当中不排除有一部分最后重整不起来,又会再次进入到破产当中。”?覃霖判断,房地产会在2021年2022年再进行一轮洗牌和淘汰。

至于结局,则取决于房企自身的资产质量,覃霖认为,无论多么复杂的重组方案,最终一定是它的资产,包括各项资产,有形资产如土地房产,无形资产如商誉。

上述负责人对90度表示,当前很难判断违约房企未来的走向,因为其资产质量有待第三方机构的排查和评估,需要时间才能最终清楚。

购房者权益优先保护?

李斌是一名购房者,他原本特别开心的等待着2020年最后一天的到来,因为按照开发商的承诺,这天是他收房的日子。

为了买新房,李斌卖掉了仅有的一套房,全家人住进了出租屋,就在家人盼着收房的时候,项目开发商暴雷了,由于资金链断裂,他的房子被迫停工。

眼看交房无望,李斌踏上了漫长的维权之路,一方面,他试图厘清项目资金情况,比如,项目抵押给了谁,还有多少资金,项目建设需要多少资金。另一方面,他联合其他业主,试图跟政府沟通。

然而,作为购房者,他的力量非常有限,时间过去了一年多,他的房子仍在坑里,没有丝毫进展。

由于暴雷的房企陆续增多,像李斌这样的购房者还有很多,如果他们房子的开发商出现债务违约,他们该怎么办,还能否收到自己的房子?

这个问题并不好回答,大多数情况要因具体项目情况而定,但根据90度的调查和梳理,购房者可能面临的情况有以下几种:

首先,如果经过重组,违约房企恢复经营,那购房者就无需担心,最多是项目交房时间拖延,但肯定可以收到房子。

其次,如果重组失败,房企最终走向破产,那购房者能否拿到房子就存在一定的未知。

尤其,由于破产重组是一项非常复杂的工程,而且,从法律上讲没有明确的时间线,针对债务违约,债权人可以上诉,但欠债多长时间进入到法定破产程序,在法律上没有时间限制。

这也是令很多购房者感到无奈的地方,为此,很多购房者担心,房企是否会故意拖延不复工。

覃霖认为,一般不会,资金成本其实就是时间成本,假如年化利息是8%,一旦逾期,就变成逾期利息,逾期罚息翻倍,所以大多违约房企的老板都特别着急。

实际上,虽然解决问题的时间因项目而已,但购房者的权益大多数情况下还是可以得到保障。

相对其他行业,房地产行业比较特殊,有购房人优先权。根据最高人民法院的司法解释,消费型购房者的优先权优于建设工程优先权,而建设工程优先权又高于抵押权。

对于款项的界定,最高人民法院将消费者购房人的支付比例限定在50%。覃霖表示,如果满足条件,比如说已签合同、付款超50%、名下唯一住房,就具备购房人优先权,需要最先保护购房者的权益。

购房者可能面临的最坏情况

虽然有法律权益,但执行程度还存在不确定性。

如果房子已经具备交付条件了,购房者的优先权就能落地,如果不具备交付条件,可能也没有办法,能否拿到房子,还要看具体的项目情况。

最坏的情况就是房企资产流拍,举个例子,当年的鄂尔多斯(600295,股吧)被称为鬼城,资产拍不出去,钱拿不回来,人也住不进去,这是最坏的情况,资产就在那烂着,相当于完全打水漂。

如果面临最坏的情况,破产房企的资产无人接盘,无法筹措资金建房,购房者是否还有出路?

一位资深律师对90度表示,抛除所有的法律法规,很多烂尾楼盘能否得到妥善解决,还有一个重要的影响因素就是依靠政策。一般情况下,房地产项目烂尾,当地政府都会接入。

比如,根据媒体公开报道,自恒大流动性问题爆发以来,在监管层统一协调下,部分地方成立由省级政府牵头、市县级政府为主体的恒大风险化解专班小组,计划帮恒大部分停工项目复工。

但政府最终能否承接,也要看当地政府的资金承载能力和违约房企的项目数量,也就是说,购房者能否收房,政府的实力也至关重要。

注:文中覃霖为化名。

文中法规参照:

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》,第一条和第二条。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条。

《中华人民共和国企业破产法》