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成都二次集中土拍总结:市场大降温,行业的玩法变了

2021-09-18 03:41:04 来源:和讯房产西南频道

随着9月17日下午最后一声落槌,为期三天的成都第二次集中土拍在冷冷清清的气氛中结束。 在3天的竞拍中,成都中心城区原计划推出75宗土地,有17宗在竞拍之前提前终止了出让,实际供应了58宗土地。 在58宗最终供应的土地中,成交52宗,有6宗土地流拍。总成交计容建筑面积494万平方米,成交总金额448.88亿元。

从成交来看,与第一次土拍的热热闹闹相比,成都土地市场这次凉得有些突然。与此同时,从这次集中土拍,我们也可以看出土地和房地产市场未来的趋势性的变化:“高杠杆、快周转”模式已走入末路,充裕的资金实力、长期主义稳健运营、拥有城市更新和TOD综合开发运营能力的开发企业将获得更多的市场机会。

土地市场瞬间入冬

与首次集中土拍不同,此次成都集中土拍显示明显降温。有17宗土地在竞拍之前就已经“下架”。而进入到最终土拍环节的58宗土地中,又有6宗土地流拍,流拍率为10%。而在成交的52宗土地中,有38宗以底价成交,占比超过7成。仅有14宗实现溢价成交,其中9宗土地达到竞人才公寓比例环节。流拍和底价成交的比例远远超过首次土拍。

   成都二次集中土拍流拍土地一览

成都土地市场的骤然降温在全国来说并不是孤例,事实上,从9月以来全国各个已经进行二次集中土拍的城市来说,大幅降温已经是普遍态势,包括天津、济南、杭州、苏州、沈阳、福州在内,均出现了终止出让、大面积流拍和底价成交的现象。杭州10宗竞品质地块有9宗流拍;沈阳公布的46宗土地中24块停止交易;济南25宗土地终止出让,底价成交69块。

土地市场的骤然降温,与8月份以来全国房地产市场的降温以及部分龙头房企债务暴雷引发的市场信心遭受打击有关。国家统计局发布的8月全国商品房销售额同比下滑23%;商品房销售面积同比下滑15.6%,销售面积已经跌到2018年同期水平。从8月份龙头房企的销售数据来看,也呈现全线下降的态势。市场降温之下,加之恒大债务暴雷事件对市场信心的影响,避险意识之下,房企对拿地自然会更加谨慎。

此外,拿地的复杂规则,包括现房销售、成品房销售、配建和竞人才公寓等等,也让一些房地产商算不过账来,谨慎拿地也是必然。

央企国企包揽全场 拿走了80%的土地

由于国企强大的获得低成本资金的能力,而民营企业在“三道红线”和“销售额40%拿地“的红线约束之下,拿地更加谨慎,在成都的此次集中土拍中,出现了国企央企大举拿地,民营龙头房企集体缺席的现象。

在成都此次集中供地中,共有25家国企拿地,拿地数量41宗,占比80%;拿地金额425.94亿元,建筑面积417.77万平方米。民企阵营共有9家企业拿地,拿地11宗,拿地金额109.72亿元,建筑面积77.33万平方米。

此次拿地规模第一的是央企中铁建,在三天的竞拍中强势拿下5宗土地,拿地面积61.82万平方米,拿地金额72.75亿元,拿地面积和金额均位居第一;在TOD的加持之下,本土平台公司成都轨交则拿下7宗土地,以61.07万平方米的成交面积和44.88亿元的成交金额,紧跟中铁建之后,位列第二。

此次唯一表现神勇的民企是龙湖,硬是在众多央企、国企的重围中溢价抢下天府新区三块土地,这也证明了龙湖拥有稳健和充裕的现金流,在其它房企“恐惧”的时候,能够凭借资金优势积极斩获优质地块。

市场玩法变了

从此次土拍来看,市场的规则已经发生巨大变化。

从拿地规则来看,第二批次成都土拍要求房企自有资金拿地,禁止通过借款或销售回款拿地,导致开发商能够拿得出来的拍地资金有限,对房企的资金实力要求非常高。这也导致了在土地市场上央企、国企和地方平台公司“包场”的现象,而民企要参与到这个游戏当中,就必须保证自己拥有强大的现金储备。这也就意味着,如果没有稳健和充裕的现金储备,就很难参与到土地市场当中,拿不到地,就意味着企业逐渐退出市场的角逐。因此,新的土地政策,也必将意味着房地产行业普遍流行的“高杠杆、快周转”的模式再也玩不转了,作为习惯高杠杆的房地产企业,也应该考虑换一下市场的玩法了。

其次,从具有地块整体综合开发能力的央企、TOD综合开发的轨交平台企业以及具备商业运营和综合运营能力的龙头房企在成都此次土拍中“风光无限”来看,各地方政府也越来越多地在出让地块时提出自持、配建或产业运营地要求,城市更新和结合城市综合配套、TOD复合开发的土地也越来越多,对开发商的整体开发能力和运营能力也提出了更高的要求。这也必将倒逼开发商从单纯的住宅开发销售循环的模式,向综合运营和综合开发转变。

(责任编辑:陈青蓝)