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有人狂欢 有人退地 房企间的“内卷”已经失去理智了吗?

2021-07-30 08:36:09 来源:和讯房产

867宗土地、超1亿平方米规划建面、上万亿的土地出让金,历时3个月、横跨22城的首轮集中供地交出成绩单。

回顾这场土拍大戏,房企拿地策略明显分化,有房企一天连拿8宗地,也有房企一无所获,有房企宁可牺牲利润也要拿地,也有房企勒紧钱袋子,更有房企干脆直接从土拍市场上消失。

整体来看,规模房企与国企、央企成为了首轮集中供地的最大赢家,中小房企拼尽全力虎口夺食,否则将面临“无米下锅”的境地。

但随着近期房企“赔本”违约退地苗头的出现,房企大举拿地消化不良的后遗症逐渐暴露,叠加买地金额不得超年度销售额40%的最新监管要求,即将到来的第二轮集中供地大概率将有所降温,房企也会更加趋于冷静和理性。

用实力说话

有钱就是任性

从首轮集中供地的结果来看,国企、央企及资金实力雄厚的头部房企深刻诠释了“心有多大,舞台就有多大”的真实境界。

亿翰智库数据显示,400余家集中供地拿地企业中,国央企与民企数量大致三七开,其中央企占比仅6%,凭6%的数量占比,央企拿地金额和建面占比达到20%左右。按企业规模,20强企业拿走超过三成地,50强企业拿走约五成地,100强拿地金额占比超六成。

来源:亿翰智库 各城自然资源和规划局官网

从拿地金额来看,前五席之中四席为国字头,拿地金额总计超2600亿元。拿地数量上,22城中,万科、保利、招商、金地、绿城等国字头房企均有不错斩获,分别拿地37、24、18、17、14宗,包揽了拿地数量的第二至第六名,而第一名则被收入41宗地的融创中国拿下。

换个视角来看,据克而瑞2021年上半年房企新增货值榜,保利发展、万科、碧桂园、招商蛇口(001979,股吧)、绿城中国新增货值排名前五。其中,保利发展、万科和碧桂园新增货值均超过2000亿元。

来源:克尔瑞

资金作为房企的命门,关乎房企的决策和未来发展空间,而资金较为充裕,开发经验丰富并且具有融资优势的品牌房企、央企和国企自然占据土拍市场C位。

实际上,央企和国企在本轮土拍上的耀眼表现,早在他们的年度业绩会就已经初显苗头。中海地产、招商蛇口等多家房企在业绩会上就曾提及,集中供地于具备资金、管理、运营等优势的企业来说是发展契机。

招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示,22个城市集中供地后,企业会面临土地集中上市的情况,这要求企业有大量的资金去购买土地,“这对我们这种资金成本低,资金实力雄厚的企业来说是一个机会。”

无独有偶,中海地产董事会主席颜建国称,“分化”将是房地产下半场最重要特征,在城市分化、房企分化、土地投资分化、管理能力分化、产品力分化综合作用之下,优质央企具备更多的机会。

除却自带光环的国企央企,首轮集中供地中,民企出身的融创以拿地建面和拿地金额双料冠军的成绩成为本轮土拍的最大赢家。

自22城集中供地鸣锣开赛以来,融创在多个热点城市开启扫地模式,拿下的地块中,更不乏高价地以及地王。在北京,融创分别以64.4亿元、63.7亿元的价格拿下北京石景山区和海淀区两块土地,这两笔名列融创今年以来单宗拿地金额榜前三。

不过,大手笔攻城略池也吸引了央行和国土资源部的关注,6月,市场传出消息称,监管机构启动了对融创中国控股有限公司土地购买的排查,包括逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。

但也不是所有房企对集中供地持高期待的追踪姿态。如奥园、富力、中南、世茂等房企,整轮集中供地下来,仅有一两宗地入账,恒大、荣盛则全程零斩获。

中型房企的殊途

22城外也有“春天”

“双集中”政策下,房企各个部门都在积极为土地争夺战做准备,一场内部的战略微调正在大大小小房企间上演,一批中型房企的崛起成为不容忽视的力量。

例如,卓越集团无疑是本次集中供地市场上的“黑马“,凭借在22城的积极表现,上半年,其新增货值冲进前10位,以1375亿元的成绩位列第九,积极扩储背后,是卓越地产对于规模的渴求,在北京,卓越集团砸下187亿与合作伙伴们包揽了4宗地块,刷新了人们对卓越集团购买力的认识,有力支撑了未来业绩。

2018年,卓越集团董事局主席李华提出三年冲击千亿的目标,到2020年,距离“千亿”只差6亿,但卓越集团的临门一脚明显后劲不足,近几年,卓越集团的销售额增长明显降速,2018年同比增长50.6%、2019年同比增长71.7%,再到2020年增长4.7%。

为撞线千亿,2020年底,卓越集团迎来深谙高增长模式的“明星高管”陈凯,此后,卓越集团在土地市场表现凶猛,破釜沉舟冲击千亿。业内猜测,千亿只是跳板,卓越集团最终目标指向上市。

同样受业绩增长诉求驱动大手笔拿地的还有花样年、佳兆业。据悉,两家房企2021年销售目标增长率均超20%,根据安信证券研究中心数据,1-6月主流房企平均销售目标完成率48.3%,17家房企销售目标完成率过半,花样年和佳兆业的目标完成率均处于行业均值水平,为“实现有质量的增长”,两家房企积极把握集中供地机会,拿地金额进入TOP50。

此外,区域深耕型企业发挥投研、品牌等优势,在有竞争力的城市精准拿地,如首开在北京以54亿斩获5宗地块,银城国际控股以47亿在南京拿下两幅地块,越秀以143亿拿下广州9幅地块,成为广州第一批集中供地最大赢家,滨江以96.3亿竞得杭州5幅地块。

同样作为中坚力量的新城和中南则选择了不同的拿地路径,将眼光锁定在非22城的拿地机会上。结合房企22城拿地情况和上半年的新增土储来看,新城和中南的新增土储排名均明显优于在22城的表现。

安信证券研究中心的数据显示,2021年以来,新城、中南呈现出能级下沉趋势,一二线城市新增土储建面占比较2020年明显下降。

实际上,在今年的业绩会上,新城提出拿地逐渐向高能级城市靠拢,但在融资三道红线和土地两集中的双层压力下,新城表现得力不从心,根据年报,截至2020年末,新城一二线城市土地储备约占40%,但从今年上半年数据来看,一二线城市拿地占比仅25.6%。

此外,专注深耕大本营长三角区域的中梁、祥生,也在寻求三四线城市投资机会来平衡投资。根据CRIC监测,上半年祥生非22城投资金额占比达72.2%,相比2020年略有提高,中梁非22城投资占比则上升14.5个百分点达到了81.6%,而发家于河北,在22城颗粒无收的荣盛也选择避开长三角、珠三角热门城市,非22城拿地金额占比达61.3%,均明显超出TOP50房企36.6%平均水平。

某中型房企区域负责人坦言,非22城仍然有很多值得投资的机会,不少房企也正在挖掘这些契机,有时候“人弃我取”或许会收获意想不到的效果。

疯狂“内卷”之下

盈利困境难破解

两集中的供地模式使得土地的稀缺属性更加凸显,房企面对“数量有限、即将售罄”的土地纷纷杀红了眼,集中供地演变成了一场疯狂“内卷”。

不过,当潮水褪去的时候,才知道谁在裸泳。拍地过后,有房企惊觉自己已经陷入了骑虎难下的境地。

在5月10日及11日的北京土拍中,卓越逾187亿斩获四宗地块,土拍结束第二日,卓越就因算错账、区域布局不平衡以及现金流紧张陷入退地传闻,尽管该说法遭否认,但卓越方坦言未来将以合作操盘模式开发四宗地块。

卓越此举不难理解,作为一家来自华南的小型房企,其操盘能力及资金状况一直遭外界质疑。

实际上,此前卓越在北京并无独立操盘经验。根据卓越集团官网信息,公司在北京、天津、河北等华北地区共有五个项目,并以联合开发居多。在北京,卓越集团拥有两个项目包括翡翠山晓以及翡翠公园,均与万科合作,并没有单独操盘。

财务方面,虽然卓越并未公布上一年度财务数据,但自2021年以来,卓越多次通过信托渠道融资,信托总规模近10亿元,可见,卓越集团资金或许不够充裕。

但卓越仍是幸运儿,相较之下,被“骨干”现实当头一棒的当属宋都股份(600077,股吧)。近日,宋都股份发布的一则“退地”公告中称,放弃在杭州竞得的杭政储出【2021】8号地块的土地使用权,且根据杭州规自局决定,已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还。这一金额,占宋都股份最近一期经审计净利润的14.19%。

回到杭州土拍现场,宋都股份一举拿下4宗地块一时风光无两,不过业内人士测算得出,这宗以上限价17.83亿元拿下的“弃子”地块可售货值仅约20亿,刨去成本和税费,短期内,该地块亏损额约5亿。

根据宋都股份年报,其2020年营收为71.61亿元,销售额207亿元,扣非净利润为5.4亿元,如此来看,相较5亿元的亏损,损失5000万元保证金算是弃车保帅的止损选择。

实际上,在“拿地找死,不拿地等死”的心态下,房企蜂拥而上已经使地块无利可图。5月,滨江集团(002244,股吧)董事长戚金兴就给出令市场倍感意外的答案:“公司最近在杭州集中土地出让中获取了5块土地,在滨江团队精干高效管理下,努力做到1%-2%的净利润水平。”可见,高溢价、低利润地块,使得大部分房企都在承压。

无论从成交热度还是房企利润空间来看,两集中的供地规则并没有平抑躁动的土地市场,7月26日,“限购”土地的雷劈向房企,被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超过年销售金额的40%。新政一出,摁住了以往凭借高杠杆、高周转发展房企们的“七寸”。

从亿翰智库统计的数据来看,包括越秀、招商蛇口等在内的9家房企上半年投资力度已超40%,碧桂园、中海逼近40%。

这些企业虽然在“关闸”之前囤到了“粮草”,但仍面临额度不足、低利润率出货的考验,或许将淡出接下来的土拍市场;另一波手中尚有拿地额度的房企,在接下来的半年里,反而可以好好精挑细选一下地块,甚至有可能逆转成为年度赢家。

在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来,40%拿地金额占比上限大大限制了房企运用财务杠杆和高周转来做大规模回转空间,对于地方政府土地出让金收入的负面影响也是必然的,但总体而言有利于房企财务运行与现金流回归到安全稳健区间。

总之,对于房企而言,悬在头顶的达摩克利斯之剑更重了,22城第二轮集中供地蓄势待发,土地市场将新增哪些看点,房企拿地还将呈现怎样的格局,和讯房产将持续关注。