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如何理性评估“邻避设施”对楼盘的影响?

2020-10-28 09:31:06 来源:和讯房产

最近后台的几个询问,让我觉得可以讨论一下“厌恶型设施”(“邻避设施”)这个话题。

一个粉丝前天问,想买坪山的一个楼盘,但是看到后面有个法院(风水上似乎说有煞气),很摇摆。

另一个是今天开盘的一个楼盘,这个盘靠近南坪快速、5号线“天铁”、塘朗山隧道,网上戏称“呼啸山庄”,还有粉丝笑称是“环绕立体声”。后台有个粉丝今天买了,群里看到这些评论,搞得很是郁闷。

再一个是,之前开盘的西丽一个项目,因为有部分单位靠近变电站和高压线,所以在开盘的时候,选房特别慢,也有一些购房者看到大家在谈论变电站的影响时弃选了。

以上这些都是公开信息,也没有什么要藏着掖着不能说的。恰恰是,在我们买房中,楼盘周边存在这样的设施是极为常见的,惟其如此,需要我们进行理性的分析判断。

首先,这些设施,在概念上都可以统归为“邻避设施”的类别(当然程度上有差别,有的很轻微有的很严重)。所谓“邻避设施”,是指整体社会必需,对城市整体产生正向作用,但却会对邻近地区卫生环境产生负外部性,故而不受欢迎的公共设施。就是“人人都需要”,但“不要建在我家后院”,因为会产生“邻避效应”

所谓“邻避效应”(NIBY,音译),全称是“Not in My Backyard”,即“不要建在我家后院”运动,发源于上世纪70年代的美国,本指一些“污染性设施”(垃圾站、发电站、px项目等)的选址建设引发在地居民的抗议抵制运动。后来一些非污染性但有负面影响的设施,比如墓地、医院、高速路、高架地铁、横穿小区的快速路等等,也都被列入抵制之列。

对这个“邻避设施”的分类,我参考了一些论文,学者们也根据不同的特征做了不同的分类,比如下面三个分类,大家可以参考一下,对我们在选房的时候非常有参考价值。(这些材料来自一篇硕士论文《市政设施邻避效应对住宅价格的影响研究》,中国矿业大学,魏贤锦,2019.5,有兴趣的同学可以检索)





从这里面,我们能够总结出来,这些“邻避设施”对房地产会产生负面影响。这些影响有些是实实在在的,比如说,像那些“污染性设施”,的确会对小区居民的生命安全或人身健康构成伤害。px项目、垃圾中转站、高压变电站、养猪场(产生异味)、距离过近的超高层……有些影响,则是主要集中在心理上,会引发严重的心理不适,精神病院、戒毒所、看守所、墓园、火葬场、打靶场,而有些心理上的不适,还可能和不同的文化风俗,比如上面所说的法院,在风水上就会被视为不好,比较难讲清楚了。另有一类,比如像高速公路、高架铁路、机场,这些对房地产主要是产生很大的噪音影响,但其实这类设施分析起来,并非那么简单。

显然每个城市都会存在非常多的这样的“邻避设施”,你不可能躲得过。在深圳,也有很多这样的故事/案例。比如医院类的,像罗湖的康宁医院,或者是早年港大医院在建设的时候,引发附近居民强烈抗议的事件;或者后海的业主集体抗议,改变了当地建设一所中医院的事件。在道路上,比如当年丰泽湖山庄的业主抗议南坪快速路的事件。在风向类的污染设施,比如在莲塘,业主们对香港的大型垃圾场非常的不满。在噪音这个上面,比如深圳的老机场时代,我一位住在西乡的朋友说,“每天晚上都感觉头上在唱摇滚”。在建筑安全方面,比如地铁或者一些超高层在建的时候,造成临近小区楼体开裂,引发业主非常恐惧愤怒,这都是不鲜见的事……

当然,以上这些是楼盘建好了,大型的“邻避设施”规划在了那里,所以,它会引发什么样的后果,大家自然都很清楚,业主一定会携起手来进行抗议。因为那些设施不单会影响生命安全,还会造成房屋增值性能减弱甚至贬值。

但如果是“邻避设施”先规划建设了呢?比如像开头说的那些,高压变电站、高架地铁、快速路、隧道,都建好了,然后在这里规划了楼盘,建好了对外销售,你怎么做?非常现实的一个问题是,无论是从个人体验还是实证研究,邻避设施都的确会影响到房地产价格。比如有学者研究了上海垃圾中转站,结论显示:二手住宅价格随距离拉近而显著降低,距离每拉近1公里,房价就降低3.6%

如果选择足够多,我相信每个买房人的第一选择,都是放弃掉这些楼盘,当然要选最好的。但显然每个人的决策,都是在一系列约束条件下的次优选择。每一个城市,都会存在一些“邻避设施”最少的的好区域,但是这些区域往往都是贵的不得了,大部分人都没有能力选择。所以,这是一个不需要讨论的问题。

那么,这就需要买房者需要正面面对那些“邻避设施”了。因为你躲不过去,这个城市可以说每隔几公里,都会有这样的设施,只不过是程度大小,你总得学会去面对。我们需要使用自己的理性、头脑、专业,去辨别不同的“邻避设施”可能对房地产产生的不同影响。

我梳理出一些参考,供各位讨论。

1)牢记一条原则:楼盘价格受到邻避设施的影响,会随着其间物理距离的变远而变小。也就是说,与距离(及规模)正相关。根据实证研究,邻避设施对房价的影响,在你离它最近的时候最大。远到了一定距离之后,这个影响会快速降为零。这其实是个常识,大家不用看论文也能明白。但在选房的时候,却是很实用,这个原则要牢牢把握好。比如上述的几个案例,同样一个小区,不同的楼栋,可能受到的影响都不一样。另外,要提醒的一点是,有时候,你需要在距离和便利之间做选择的。比如说高架地铁(深圳5号线、6号线),距离它在200米以内,那一定是比较糟糕的,但是你离它太远,你就不是“地铁盘”了,交通不便利带来的房价贬损会超过距离过近带来的贬损,最好当然是在500米左右,但往往没有那么完美。

2)不同类型的邻避设施影响并不一样。并不是所有的邻避设施,都是那么的“不可接近”。如上所言,邻避设施也有很多不同的类型,那些对我们人身健康有重大损害的,自然是离得越远越好,比如大型垃圾中转站、大型化工项目……但是,有些设施是“见仁见智”的,比如说法院,我个人认为这不属于什么不利影响,但有些人可能就会很介意。而且,有些邻避设施实际上对房地产的影响,实际上是被“心理夸大”的,就是实际上影响没那么大。比如说噪音,是最经常被夸大的,但其实在房地产的价格要素中,这个部分占的权重很小,并且,它是有技术手段可以处理的。简而言之,你要去科学评估你要面对的那个“邻避设施”所产生的影响,如果你不想放弃的话

3)实地考察才是最好的办法。怎么才能够更好的评估有的邻避设施对楼盘产生的影响呢?这些,光看别人的分析没有用。最好的办法,是自己的实地考察。我很欣赏后台几个粉丝的操作,直接跑到了一些楼盘的旁边住了一晚,实地感受了一下噪音。每个人对噪音的忍耐度都不一样,有的人连住在十字路口都受不了,有的人住在铁路边上也能睡得香。这个要自己去结合自己的情况,实地考察做结论。

4)计算好邻避设施是否已经体现到了房价中。为什么会有很多人,明明知道有些楼盘噪音非常大,不远处就有一个变电站,但是他们还是选择了,而且最终还是赚钱了?归结到最终的一点,自然是性价比的计算。有不利因素,开发商也会在制定价格的时候体现进去,这样才能卖得出去。对购房者来说,就是要去计算这个“折价”折得够不够——包括政策限价产生的“折价”。比如说光明金融街(000402,股吧),非常的靠近6号线高架,摆明着噪音会不小,但是因为5万的限价套利空间大,所以,照样是上万人抢光。

总之,在大城市,邻避设施已经是一门越来越深的学问,尤其是有关邻避效应的处置——比如科学规划、决策透明、公众参与、经济补偿被证明是行之有效的手段。这个在最主要的方面,当然是只能依赖我们的城市规划做得越来越科学,越来越人性化。但从我们个体买房者的角度,管不了那么多,只能是先学会自己做好选择。完全的远离是不现实的。那么,如何科学的评估其影响,是我们必须要做的功课。