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2020年上半年贵阳房地产市场回顾与未来展望

2020-07-13 10:37:51 来源:新浪网

  · 写字楼未来供应量质齐升,助力办公市场蝶变升级

  · 零售物业市场整体呈调整态势,疫情加速零售品牌布局线上销售渠道

  优质写字楼市场概况

  自2019下半年至今,贵阳优质写字楼市场共计迎来恒大中心T1、金融城C4、麒龙贵州塔以及俊发中心四个新项目入市,总体量约19万平方米,集中于高新区和观山湖子市场,推高市场存量至215万平方米。受宏观经济增速下滑及新冠疫情双重影响,2019下半年至今净吸纳量约为6.1万平方米,同比需求有所减缓。总体空置率受新增供应及需求下降影响同比上升3.1个百分点至34.9%,拉动平均租金下降2.8%至人民币65.6元/平方米/月。

  需求端来看,贵阳优质写字楼市场存量租户以金融、房地产以及信息技术为主,三大行业贡献约60%的使用面积,近期新增需求主要来自金融、信息技术、以及专业服务业中的内资及本土企业。新增需求中,金融企业主要聚集于观山湖以及老城区,信息技术行业集中于高新区,与近年来观山湖和高新区分别大力发展金融与大数据相关产业有密切关系。

  同成渝西办公市场以甲级单一业权 (或大业主)楼宇为主导的写字楼市场不同,贵阳办公市场以散售乙级项目为主,截至2020上半年甲级写字楼占比不足三成,比例仍然较低。贵阳优质写字楼市场曾于2013-2016年迎来大量供应,观山湖、花果园以及高新区多点开花,助力多个子市场从无到有起步发展,4年累计供应超160万平方米,奠定整体办公市场发展基础,之后市场步入供应放缓期。但由于当时贵阳整体租赁市场规模有限,且分布上呈现小而散的特质,楼宇开发上整体硬件水平不高,业权也采取切割散卖的方式。

  随着近年来贵阳营商环境的不断改善,观山湖区域金融城的打造以及以大数据为代表的信息技术行业高速发展,城市吸引力与日俱增,大量优质国内企业入筑发展。于此同时,业权分割制约楼宇统一定位、招商管理并难以满足大型企业的办公需求的弊端愈发凸显。

  随着未来供应量质齐升,散售困境预计将迎来突破。至2022年,全市优质写字楼供应将进入提升阶段,总供应量超90万平方米,集中于观山湖、老城区和未来方舟,其中超九成为甲级写字楼,并将首次迎来单一业权项目入市。同期,未来项目对网络架空地板、新风系统等硬件设备的投入预计将成为市场亮点并逐步拉升整体标准。在新冠疫情影响下,结合贵阳大数据产业发展背景,楼宇智能化服务将迎来市场关注,物业管理领域或迎来升级风口。

  零售物业市场

  继2019年贵阳市场迎来三个新项目开业,为市场带来约32万平方米的新增供应面积后,2020年上半年贵阳零售物业市场录得益田假日世界入市,零售物业市场总存量为221.5万平方米(含百货)。从供应端来看,坐落于云岩区域的贵阳印象城,通过打造绿色空间并引入多家品牌首店,不断为城市商业注入新鲜活力;贵阳第二座万达广场通过打造四大主题空间为消费者营造多元化场景体验;以威尼斯场景为主题特色的CC Park B馆的开业,有利于释放观山湖周边区域庞大的消费需求;作为益田商业集团在西南布局的首个项目,益田假日世界通过将贵州自然景观与人文特色相结合的方式,致力于为消费者打造多元化的空间体验。

  从租赁需求端来看,贵阳标杆型购物中心整体运营良好,但非核心区域的零售商业项目租赁需求受冲击明显,促使全市购物中心空置率同比上涨2.7个百分点至8.2%。叠加疫情影响,贵阳零售市场分化加剧,零售物业市场整体呈调整态势。上半年银海元隆广场进行闭店改造升级,改造后将以“城市生活圈,精致新升级”为项目定位,全新打造集购物、娱乐、社交、生态为一体的一站式购物中心。同期,位于贵阳市南明区大十字商圈的智诚百货大楼对外立面进行改造。

  为缓解疫情对经济发展带来的影响,贵州省政府发放消费券以提振消费市场,零售商业项目运营商也着力布局线上销售渠道,将部分流量转化为消费力。如贵阳本地知名开发商国贸集团官方线上购物平台在疫情期间正式上线,消费者可关注微信公众号、小程序,加入直播福利群,观看并参与直播消费。贵阳星力集团联合旗下多家门店与银行、金融机构合作举办消费节,多维度刺激消费市场。

  展望2020下半年,受疫情影响,部分原计划于年内开业的项目或将延缓开业时间以待市场整体向好。业态方面,由于贵阳市社区型商业普遍偏少,加上疫情期间社区型商业方便居民日常消费优势明显,或将促使社区型商业加速在黔布局。品牌方面,尽管年内多数品牌拓张计划受影响,但预计品牌将持续做好产品更新,筹划形式多样的推广活动以吸引客流。