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五大关键词透视上半年成都土地市场,将如何影响房价?

2020-07-07 08:47:04 来源:焦点房地产网

7月的第二天,成都高新区新川板块一41.88亩地块被渝太地产以楼面价20700元/㎡拍下,刷新成都纪录。土拍市场的下半年,强势开局。

回顾上半年,大成都共成交土地109宗,合计面积7795.49亩,其中住宅类用地占比超6成。上半年的土地市场有哪些关键词和特点?土地市场和楼面地价对未来的房价又有什么样的参考意义?血拼小妹和您一同梳理盘点。

关键词1:短暂的冰点

受突如其来的新冠疫情影响,成都土地开年遭遇延期拍卖,土地市场和住宅市场,都经历冰点。4月,随着疫情防控和土地市场的供应加速,土地市场的热度快速回升。5月成都土地成交量上涨179%,表现高涨的市场热情。土地市场在冰点之后,不止“回暖”,还迎来“艳阳天”。

关键词2:不断刷新的新纪录

7月2日,成都楼面价首破20000元/㎡,而在这之前,土地市场的楼面均价就在不断被刷新。4月2日,建发以“19800元/㎡+移交7%”摘得成都锦江区131亩宅地,追平了此前华发和锦江统建联合创下的最高楼面价纪录。5月21日,北京天恒以17100元/㎡刷新高新区楼面地价记录。5月28日,建信又以19500元/㎡再度刷新高新区楼面地价记录。而锦江区、高新区、天府新区、成华区、新都区、龙泉驿区的最高楼面地价,都在2020年上半年被刷新。

2020上半年成都土地成交价格楼面地价TOP5

关键词3:涨

根据锐理数据发布的资料,今年上半年,大成都土地整体成交楼面均价约为5156元/㎡,同比上涨约23.65%;其中住宅类用地平均成交楼面地价约为6317元/㎡,同比上涨约32.93%。地价整体上涨的态势下,土拍成交数据保持稳定,折射出开发商对成都楼市的信心。

关键词4:60家 全火力

上半年有超过60家房企成功揽地,既有高调入蓉的“新人”,也有活跃的“老朋友”,还有突然杀出的重量级房企。其中,凭借与成都轨道交通合作的招商蛇口,一举拿下天府新区7宗土地。“新人”德信,两度拿地天府新区,并创造了天府新区17299.47元/㎡的最高楼面地价。而建发、荣盛、龙光、合景泰富、三盛、恒大、佳兆业等近几年鲜少在成都公开市场露面的“老”房企,也非常活跃。参与土地竞拍的房企,数量则更加庞大。

2020上半年成都房企拿地面积TOP5

关键词5:稳中有升的溢价率

2020年上半年,大成都出让土地平均溢价率为20.7%,同比去年上半年有小幅上升。其中住宅类用地平均溢价率为23.34%。溢价率超过50%的地块有14宗,天府新区占一半。最高溢价率出自新都区,3月19日,大发以124.76%的溢价率竞得新都63.57亩纯住宅用地,11800元/㎡的成交楼面地价也是新都区目前最高成交楼面价。

土地市场的火热表现了地产企业对成都市场的长期看好,尤其是热门区域市场价值的强烈信心。老百姓关心,基于此的成都楼市,未来会如何发展。

2020年上半年溢价率最高的地块TOP5

土拍中的楼面地价会怎样影响未来的房价呢?

在厘清这两者关系之前,我们还是再来和大家梳理一下文中频繁出现的“楼面地价”。楼面地价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积,每个土地在获得时,基本都有容积率规定,框定了该土地建筑的最大面积。楼面价一定程度表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。

楼面地价=土地总价÷规划建筑面积(土地面积×容积率)

那楼面地价和房价是什么关系呢?

一般来说,房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。

同时房价的价格定位由多种因素构成的。包括土地费用、建筑工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等多种因素构成。有从业者推算,土地成本约占房地产开发成本比例的4成左右。

因此,楼面价格是开发商作为成本核算的一个数据,实际上不会作为销售价格的参考。销售价格是受多重因素影响,并在复杂条件中变动和确定的。过去很多人根据楼面价格和销售价格的经验,大致估算了相差的倍数和比例。但随着时间的推移,这些“规律”变得失效。但是,成本对销售价格的影响是肯定的。

土拍市场被业内人士称作“楼市最精准的晴雨表”。显然,土拍市场的火热并不直接等于房价上涨,但土拍市场带来的信号很明显:未来成都楼市的整体是向好的。

至少对于刚需来说,应该引起重视,我们需要保持一定的紧迫感和市场的敏感度。

还是那句话:刚需购房,越早上车越好。