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公园大道超长售卖周期究竟有多暴利?

2019-12-20 14:55:32 来源:和讯房产西南频道

  地价低至4000 元/ 平方米,售价高达20000元/ 平方米,公园大道依托中央公园板块已经获利64 亿元。这背后是否房价虚高?  

  精装送新风地暖

  公园大道位于中央公园板块主干道一侧,该项目因此定位高端,且加码精装提高卖价。

  公园大道套内面积107 平方米的户型,置业顾问给出了14 层、18 层、23 层以上最不受待见的让挑选,其中14 层的总价224.2 万元,首付67.3 万元,月供9047.72 万元,价格确实跟随中央公园板块水涨船高,而这已经是这个楼盘最便宜的了,23 层以上都是230 万元一套。 

  公园大道实际套内单价19000 元/ 平方米—23000 元/ 平方米。 

  除了所处位置,还贵在哪里? 

  公园大道套内107 平方米—188 平方米的广告强调“臻装平层”、“二次加推”。宣传册称采引用了风雨连廊,有邻里会客厅,设有可视对讲、一键开关等,玄关、窗帘盒宽度及踢脚线关注了细节等。

  不得不提的是,有的楼盘有如上述这样的宣传广告,但有的没有只有依靠售楼部置业顾问讲解沙盘和精装时告知,但目前置业顾问过于急功近利,多半是不会深入给购房者讲解,态度怠慢一点样板间就是自己去,以便有更多时间接待下一个,需要购房者详细询问,综合考虑是否购买。

  此外,帮公园大道“吸金”的还有,送松下中央空调,配置地暖及新风系统。

  学校方面,目前售楼部宣传的有重庆八中,其他不确定,并且未来是否能读重庆八中也是不确定的。  

公园大道关于学校的不确定告知

  而相比上述具有诱惑力的宣传,它户型的瑕疵很容易被遮掩,置业顾问肯定不会提的。分析发现,套内107 平方米的户型,次卧门与卫生间相对,同时厨房前面有一个生活阳台,无论白天晚上做饭都得开灯,采光很差;套内144 平方米的户型,两个次卧的门相对,厨房也是前面一个阳台,采光很差,需要随时开灯;尽管开发商特意错开了一下,但套内142 平方米、138 平方米、140 平方米,还是不免次卧门和卫生间门相对,这几个户型厨房采光均受到影响;套内185 平方米、188.65 平方米的由次卧门对着主卧门,与套内131 平方米的采光均会受到影响。  

公园大道特意将两卧室的门错开,但还是不免相对      

  久长的销售周期

  占地面积42 万平方米,建筑面积110 万平方米,容积率4.17 ,总户数  7000 户,容积率高居住密度较大。  

  其中,公园大道用地面积  12.24 万平方米、总建面  30.68 万平方米的土地,于  2013 年成交,成交总价  12.28 亿元,楼板价为  4002 元  / 平方米,可谓白菜价。  

  但尽管拿地早,开发早,它的售价一直不低。易居智库研究中心数据显示,  2014 年  12 月其均价为  9651 元  / 平方米,  2015 年  1 —  7 月均价增至  10000 元  / 平方米,随后出现降价潮,最低降至  11 月的  8800 元  / 平方米。  2016 年  1 —  7 均价在  9000 元  / 平方米—  10000 元  / 平方米,随后的  8 月—  12 月价格降至  7000 元  / 平方—  8000 元  / 平方米。  2017 年  2 月、  7 月  17000 元  / 平方米—  18000 元  / 平方米(或跟产品业态有关),  1 月、  3 月延续以往的低迷,价格低至  7000 元  / 平方米—  8000 元  / 平方米,  4 月—  6 月,及  8 月价格增至  11000 元  / 平方米,跟随  2017 年房价猛涨势头,其  9-12 月房价涨至  12000 元  / 平方米—  16000 元  / 平方米。  2018 年从  1 月的  12000 元  / 平方米,涨至  16000 元  / 平方米—  170000 元  / 平方米,随后的  6 —  12 月价格又回落到  12000 元  / 平方米—  15000 平方米。

  公园大道  2014 年  12 月第一批开始出售,销售周期长至今天。    

  今年其上半年房价在  13000 元  / 平方米—  14000 元  / 平方米,随后房价增至  16000 元  / 平方米—  18000 元  / 平方米。  

  公园大道整体成交均价  12385 元  / 平方米,不过这个官方发布的数据(售楼部对外数据),与小编实际走访的数据,有很大出入,实际套内单价在  20000 元/平方米左右了。  

  今年其销量惨淡,除  3 月销售  24 套,  4 月销售  69 套,  7 月销售  12 套,  10 月销售  36 套,  11 月  49 套,  12 月销售  19 套,其他月份销售套数均为个位数。     

  2014 年12 月—2019 年12 月(截至2019 年其月18 日),公园大道成交面积51.76 万平方米,成交套数4062 套,平均157.8 万元/套,成交总价64.1 亿元。也就是它还有近3000 套、至少47 亿元的收入。


(责任编辑:赵婷)