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中粮中央公园祥云带名校流量 “低买高卖”品质受质疑

2019-12-12 16:21:08 来源:和讯房产西南频道

  中粮中央公园祥云为清水盘,均价高达1.9万元/平方米,总价在200万元左右。而它唯一的卖点是巴蜀小学、数据谷中学两所名校。名校流量是否一本万利?

  名校流量

  中粮中央公园祥云,相比其他楼盘,竞争力在名校,为巴蜀小学及数据谷中学。该项目对其最大卖点学校在售楼部作了充分的展示。其中展示了重庆渝北教委回复某业主的咨询信件,即数据谷中学是由重庆八中举办的一所全日制公办学校,学校校长等管理团队由重庆八中选派,管理模式和课程设置等与重庆八中渝北校区相同。数据谷中学由重庆空港新城开发建设有限公司代理,根据工程情况能在2019年9月1日投入使用。

  不过买了房也不是立刻能就读。根据的“恭喜中粮祥云划片渝北区数据谷中学校”公告,该盘业主截止当年8月31日满足三对口招生政策(适龄儿童与父母(监护人)的户口一致且在辖区内,房管证或房产证属父母所有且在辖区内,实际居住地在辖区内)才能就读数据谷中学,一手住房1-2个名额,二手住房5年后1-2个名额。

  “我们与金茂是唯一可以入读巴蜀小学和数据谷中学的楼盘,其他的都只能就读其中一所。”置业顾问说。

  根据“中粮祥云纳入渝北巴蜀小学招生范围”公告,该盘业主在满足三对口招生条件下,可于2020年1月起就读巴蜀小学,一手住房1-2个名额,二手住房5年后1-2个名额。

中粮中央公园祥云划片区读巴蜀小学及数据谷中学的公告榜

  对此也有楼盘置业顾问称,未来依然有不确定性,不知哪一年就划片区到其他学校了。

   

  受质疑的品质

  中粮中央公园祥云占地面积6.99万平方米建筑面积24.17万平方米,容积率2.52 ,绿化率32%,定位祥云系高端产品。

  置业顾问多次强调,该盘位于两江国际商务中心核心位置,这是他们楼盘的最大优势,这是贵的原因之一。

  中粮中央公园祥云为清水盘,均价高达1.9万元/平方米。一套105平方米的三房,中间层9楼,套内单价18950.93元/平方米,总价199万元,其中三成首付需要60万元。与首付一起交的还有3%的契税及80元/平方米的大修基金,合计6.6万元,其中契税高达5.5万元。如此,月供还高达7923元/平方米。

  其户型套内105平方米的为6.8米横厅设计,双阳台。虽然它宣传动静分区,合理布局,餐客一体,独立卫浴、衣帽间,但很容易发现一个明显的瑕疵,就是卫生间门对着次卧的门。而套内115平方米、套内89平方米及套内123平方米的户型,为次卧门对着次卧门。有业主反映其厨房采光太差,基本要开灯。

  对于小区配套置业顾问并未说出有何特别之处,宣传上不如万科小区物业品质,宣传的环幕揽景平层品质或跟不上。有业主甚至当心它的物业。

  另一方面,该小区公摊很高,建筑面积135平方米的,套内面积105平方米,公摊为30平方米。

  根据龙湖楼盘展示,2018年9月-2019年9月,中粮中央公园祥云成交套数513套,成交金额10.16亿元,在中央公园楼盘中排名第9。其中200万元以上的,成交441套,成交金额9.79亿元。  而该盘规划户数528户。

  查阅中粮祥云开发商拿地信息可知,2017年其拿下了渝北区两路组团F分区F134-1、F135-1、F129-1、F131-1、F131-2号宗地,该宗地公告起始价17.66亿元,规划用途为商业用地、商务用地、二类居住用地,总面积11.67万平米,总计容建筑面积为40.21万平方米,也即除中粮中央公园祥云住宅外,这些地块包括了其打造的两江国际商务中心的大悦城。最终成交价为17.8亿元,楼面价4426元,价格并不高。

  因此,该项目贵或就贵在学区房。

  作为投资该盘略显溢价乏力,作为自住定然不适合刚需,但即便定位高端楼盘,实际品质或有出入,不值得真正高端客户购。而该盘唯一亮点就是小学、中学均为名校,为了子女上学名额。

  而中粮能拿下两所名校,不排除与其引进重庆第一家大悦城商业有关。


(责任编辑:赵婷)