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1 —10 月房企抢工销售面积增速由负转正 拿地未明显减少

2019-11-15 11:19:34 来源:和讯房产西南频道

  11月14日,统计局发布1—10月商品房销售及投资数据,易居研究院智库中心研究总监严跃进就此作了解读。他认为,四季度房企在抢工期,目的就是为了获得预售证,导致供给端的活跃也容易刺激需求端的数据上升,当然这也有降价促销的功效。另外四季度部分房企近期也有积极拿地的动作,说明资金面并不差,好地块依然有能力获取。

  2019年1—10月,全国房地产开发投资109603亿元,同比增长10.3%,增速比1—9月份回落0.2个百分点。其中,住宅投资80666亿元,增长14.6%,增速回落0.3个百分点。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,相比1-9月,今年1-10月全国房地产开发投资额同比增幅略有收窄,进一步体现了房企投资端的微调导向。到了第四季度,房企的重心会更多强调销售数据的改善、现金流的改善和财务数据的改善,这个时候投资端的数据不会过于激进,所以节奏会放缓,受此影响,开发投资数据预计难以继续上扬,而会在后续几个月以增幅收窄为导向。

  数据还显示,1—10月东部地区房地产开发投资57615亿元,同比增长8.4%,增速比1—9月份回落0.2个百分点;中部地区投资22822亿元,增长10.0%,增速持平;西部地区投资24588亿元,增长15.7%,增速回落0.5个百分点;东北地区投资4579亿元,增长9.5%,增速回落0.4个百分点。

  1—10月房地产开发企业房屋施工面积854882万平方米,同比增长9.0%,增速比1—9月份加快0.3个百分点。其中,住宅施工面积598802万平方米,增长10.4%。房屋新开工面积185634万平方米,增长10.0%,增速加快1.4个百分点。其中,住宅新开工面积136937万平方米,增长10.5%。“今年1-10月份新开工数据同比增长,比预期的要好,说明开工方面还是有比较积极的地方。不过客观来说,这个时候加快开工,说明四季度房企在抢工期,目的就是为了获得预售证,这也是当前房企的一个主流心态,所以看似新开工加快,实际上是为了更好地做销售和回笼资金。”严跃进认为。

  统计还发现,房屋竣工面积54211万平方米,下降5.5%,降幅收窄3.1个百分点。其中,住宅竣工面积38474万平方米,下降5.5%。今年1-10月份房屋竣工数据继续同比下跌,这已经是连续22个月房屋竣工面积同比下跌的现象,当然竣工数据的下跌幅度略有收窄。“单纯从此类曲线可以看出,可能今年依然会有负增长的可能,但预计明年竣工数据有望转负为正,即房屋交付量会增加。这实际上也就使得过去竣工数据明显偏低的状态得到有效改善。”

  1—10月份,房地产开发企业土地购置面积18383万平方米,同比下降16.3%,降幅比1—9月份收窄3.9个百分点;土地成交价款9921亿元,下降15.2%,降幅收窄3.0个百分点。

  “今年1-10月份土地购置面积已经保持了连续9个月持续下跌的状态,不过也可以看出跌幅是在收窄的。从近期市场数据看,土地市场依然有变化,尤其是各地政府在四季度会积极供地,这多少会对土地市场的交易带来影响。部分房企近期也有积极拿地的动作,说明资金面并不差,好地块依然有能力获取。”严跃进分析道。

  1—10月份,商品房销售面积133251万平方米,增速今年以来首次由负转正,同比增长0.1%,1—9月份为下降0.1%。其中,住宅销售面积增长1.5%,办公楼销售面积下降11.9%,商业营业用房销售面积下降14.0%。商品房销售额124417亿元,增长7.3%,增速加快0.2个百分点。其中,住宅销售额增长10.8%,办公楼销售额下降11.5%,商业营业用房销售额下降13.4%。

  “今年1-10月份商品房销售面积在持续8个月同比增幅为负的情况下,该指标首次翻红,或者说首次变正,这都体现了销售端其实韧劲依然存在。虽然当前市场认为房屋销售市场以降温为导向,但降温不代表下跌。尤其是9月份开始各地预售证发放节奏加快,供给端的活跃也容易刺激需求端的数据上升。另外这也说明降价促销战略其实还是有效的。”

  严跃进继续补充道,今年1-10月份全国商品房均价为9337元/平方米。相比1-9月份9355元/平方米的水平有所下跌。结合房屋销售数据的跌幅收窄态势,这说明实际上今年10月份房企还是有积极的以价换量的做法,这充分体现了当前房企较好的销售策略,即降价促销总体上还是带来了销售业绩改善的效应。

  数据还显示,1—10月份,东部地区商品房销售面积52415万平方米,同比下降2.1%,降幅比1—9月份收窄0.8个百分点;销售额65844亿元,增长6.8%,增速加快0.8个百分点。中部地区商品房销售面积37960万平方米,增长0.6%,增速加快0.1个百分点;销售额27118亿元,增长6.8%,增速回落0.4个百分点。西部地区商品房销售面积36786万平方米,增长3.8%,增速回落0.8个百分点;销售额26611亿元,增长10.1%,增速回落0.5个百分点。东北地区商品房销售面积6090万平方米,下降5.0%,降幅收窄0.9个百分点;销售额4844亿元,增长3.3%,增速加快0.8个百分点。

  10月末,商品房待售面积49323万平方米,比9月末减少23万平方米。其中,住宅待售面积减少125万平方米,办公楼待售面积增加9万平方米,商业营业用房待售面积减少17万平方米。“今年10月份商品房待售面积同比下跌。这条曲线走势和预期是一致的,即继续下跌,但下跌的速度是越来越放缓了。这说明库存方面的高库存压力开始解除,未来也要注意到库存数据重新反弹的可能。从近期房企的心态看,会认为库存压力依然较大,即年度销售目标完成的压力还是比较大的。”

  1—10月份,房地产开发企业到位资金145151亿元,同比增长7.0%,增速比1—9月份回落0.1个百分点。其中,国内贷款21288亿元,增长7.9%;利用外资131亿元,增长63.2%;自筹资金46996亿元,增长3.3%;定金及预收款49163亿元,增长9.4%;个人按揭贷款22137亿元,增长14.1%。

  “今年1-10月份房企到位资金同比增长,相比1-9月份有微小收窄。一方面资金面的数据其实不算太糟糕,即今年增幅相对还是属于比较稳定的,资金状况没有明显恶化。另一方面也需要看到,房企的感受和市场数据感受并不一致,至少房企会认为当前资金面是明显收紧的,或者说需要防范资金方面的各类新压力。”严跃进说。

  严跃进表示,“总体上看,有几点是值得关注的。第一、确实降价促销了,价格数据最近3个月是确实下跌了,销售数据也反弹了,说明降价促销是有效的。第二、韧劲的特征体现在指标中,包括投资数据没明显下滑、资金面也没明显恶化、拿地数据也没有太多受销售数据降温的干扰。第三、竣工数据开始反弹,库存数据也开始反弹,未来可销售的楼盘和可交付的楼盘会增加。”


(责任编辑:赵婷)