大型房企相继发力!从土拍指标前瞻贵阳市房地产市场新趋势

2018-09-21 09:44:56 来源:焦点房地产网

  今年以来,贵阳土地市场风起云涌,“熔断”、“摇号”等新的竞拍方式陆续实行。全国多家著名房企纷纷进入贵阳竞争“拿地”,多个区域的商住地块出现了多个开发商争抢的局面,竞争一度达到白热化。特别值得一提的是,曾经相对平静的观山湖区土地市场,再度掀起波澜。

  观山湖区推出的多个商住地块位置优越,开发条件成熟,单宗面积在18万平方米左右,成为各路房企争抢的香饽饽。

  本期在今年7、8月出让的土地中,梳理出了关注度比较高的几宗土地,对地块的情况和以后的开发前景进行解析。

  白云区泉湖公园地块—— 旭辉进入贵阳的首秀之作

  (G(18)048号地块位置示意图)

  今年7月4日下午,从贵阳市公共资源交易中心传来消息,白云区南湖板块G〔18〕048号地成功出让。旭辉地产以57995.6347万元竞得该地块,这标志着旭辉正式进入贵阳。

  地块主要指标:G(18)048地块位于白云区龙井路南侧、金湖路北侧。出让面积64267.5平方米,土地用途为商业、住宅(商业(10%)、商务(50%)、住宅(40%)),出让年限商业、商务40年,住宅70年,规划条件:商业容积率≤3.5、商务容积率≤3.5、住宅容积率≤2.5;建筑密度≤35%;绿地率≥30%;建筑限高60米(局部不大于80米)。

  地块看点:这是旭辉进入贵阳后开发的第一个项目,因此各界对此充满期待。9月13日,旭辉举行了盛大的案名发布仪式,该项目叫旭辉·观云。旭辉自2000年在上海成立以来,一直秉承“用心构筑美好生活的”使命,初心不改始终如一。以十八年沉淀打磨的专业匠心与人文情怀,为每一位客户打造舒适、绿色、健康的生活体验。

  作为具备全国性开发实力的地产综合运营商,旭辉以“二五计划”布局全国,针对不同区域定位不同产品,逐步形成铂悦、江山、赋、府、公元、城六大产品系,如铂悦系铂悦府、铂悦澜庭,江山系江山印、赋系湖山赋等众多口碑与销售俱佳的作品,奠定其在全国地产市场的江湖地位。

  此次落子南湖新区板块位于白云区老城区以南,观山湖区接壤处,位置优越,板块内拥白云区重点打造的泉湖公园,环境优美,更是白云区人民政府“强区升位”战略中的贵阳次中心区域,加之轻轨2号线及市政干道环绕,是贵阳主城北真正的首席人居高地。

  从地块规划指标来看,未来项目的总建筑面积在22万平方米左右,总规模在贵阳来说并不大。从土地用途上涵盖了商业、商务、住宅,占比最大的是商务,占到一半,其次是住宅占到40%,而商业只占10%,说明只是附属。该地块楼面价为2911元/㎡。

  旭辉将以六大产品系为基础、CIFI-5(区域选择、社区配套、景观打造、生活体验、全龄产品五大特质)考量,为白云打造出一个前所未有的全龄生活大区。

  据悉,旭辉此次进驻贵阳,除带来了自身的专业团队,更整合了国内外一流的建筑规划设计公司、园林规划设计公司等,融合当今国内外先进的房地产开发理念及规划设计理念,这一地块诞生的项目应该是一个精致的高品质、高品位社区。

  观山湖区金清大道地块—— 全新出让方式

  保利进军观山湖

  (G(18)052号地块位置示意图)

  今年8月6日下午,在贵阳市公共资源交易中心举行的竞买会上,在经过多轮激烈竞价之后,广州金地房地产开发有限公司(保利旗下公司)最终以6000元/m2楼面价、65000m2配建面积竞得位于观山湖区兴筑西路北侧G(18)052号商住用地,再次触发土地“熔断”机制。值得注意的是,该地块首次设定了贵阳土地市场中的“熔断”+“摇号”竞拍方式,有9家品牌开发商参与竞争,是今年参与竞买企业最多的地块。

  地块主要指标:G(18)052号地块出让面积:188858平方米;土地用途:商业≤18%、住宅≥82%;出让年限:商业40年、住宅70年;规划条件:容积率≮1.0且≯2.5;建筑密度≤25%;绿地率≥40%;建筑限高100米。

  该地块将采用新的竞拍方式进行拍卖,设定了最高限价竞配建面积,并规定了“摇号”方式。具体竞拍规定为:若竞买人最高有效报价低于最高限价,价高者为竞得人;若竞买人最高有效报价达到最高限价竞配建面积,配建面积未达到最高限制配建面积时,配建面积最多者为竞得人;若配建面积达到最高限制配建面积,且符合条件的竞买人为两家及以上时,采取摇号方式确定竞得人。

  地块看点:G(18)052地块毗邻万科理想城及宇虹万花城两个项目,与已经开业的万达广场以及贵阳奥体中心的直线距离都为1.5公里左右,距地铁2号线观山西路站和兴筑西路站直线距离都为2公里左右,距西南商贸城直线距离1公里左右;此外,该地块周边2公里范围内还有十二滩水库、喀斯特公园、贵阳北京师范大学实验学校等,区位优势明显。

  而本次竞得G(18)052地块的广州金地房地产开发有限公司,根据工商登记的信息显示注册资金:1000万元,企业住所:广州高新技术产业开发区揽月路101号九层,经营范围为:房地产开发经营,物业管理,自有房地产经营活动(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。值得注意的是,该公司是保利旗下全资子公司,此举意味着保利首次进入观山湖区开发。

  作为最早进入贵州的大型央企,保利深耕贵阳多年,目前已开发了保利凤凰湾、保利温泉、保利公园、保利春天大道及保利云山等多个项目,布局云岩、乌当、南明及花溪等区域。唯独对于群雄并起的观山湖,保利一直没有涉足。今年,观山湖区楼市持续升温,此时进驻,保利面临着更加激烈的竞争。该地块开发建筑面积在47万平方米左右,在观山湖区属于中等规模的小区,给开发商施展的空间不小。该项目要与周边项目竞争,并且树立保利在金阳的地位,项目的定位预计是走中高端路线。

  高新区金阳园区地块—— 融创贵阳二号作品将诞生

  (G(18)070号地块位置示意图)

  今年8月21日下午,在贵阳市公共资源交易中心举行的土地竞买会上,融创以楼面价5214元/m2,总价13.8亿元竞得G〔18〕070号地块。这是融创贵州公司首次以公开拍卖的形式,竞得地块。

  地块主要指标:本次拍卖出让的G(18)070地块位于高新区金阳园区同城南路与阳关大道交叉口西北侧。土地级别为商业六级、居住五级。总用地面积159633.3m2,其中实际出让面积106107.9m2,市政道路面积38687.4m2,市政道路绿化保护带面积9412.1m2,轨道控制保护带面积5425.9m2。计容建筑面积265269.75m2。

  此外,规划用途:居住(55%)、商业商务(45%)。规划指标:容积率≯2.5;建筑密度≯40%;绿地率≮25%;建筑限高:商业商务建筑不大于100m,住宅建筑不大于80m,其余按《贵阳市城市规划技术管理办法》有关规定执行。

  地块看点:这是融创贵州公司首次以公开拍卖的形式,竞得地块。此前,融创在贵阳相继通过股权合作的形式,参与过两块土地的开发。红华新天地的地块上开发了九樾府项目。今年又与乐湾国际城项目合作开发。而本次竞得的G〔18〕070号地块,作为融创贵州亲自拿下的首宗土地,各界的期望值会更高。

  G〔18〕070号地块的起拍价格定在5130元/㎡,价位也是近期观山湖土地出让的高点。成交楼面地价5214元/㎡,溢价84元/㎡。

  从区位上看,该地块紧邻地铁1号线新寨站,最近点的直线距离不到500米。距离贵阳北站的直线距离约1.6公里。地块1公里的范围内有北大资源·梦想城、远大美域两个成熟项目,美的广场一个在建项目。该地块北侧几乎接壤九樾府,

  在具体的地块配套方面,要求配建18 班小学、12 班幼儿园。同时为确保教育设施满足规范要求,特别强调幼儿园、小学、中学应同步规划、同步建设、同步交付使用。商业配建和公用配建上,也出现了两个少见。商业配建的方面,地块要求配建1万平方米的地下商业,这在今年的土地出让中是第一次。

  公用、公建配套设施要求,提出“应按照不低于5%的比例配建公共租赁住房”,这个地块上配建的,也算是公租房里面的高配。

  观山湖区文化山地块—— 中铁置业的升级力作

  (G(18)067、068、069号地块位置示意图)

  8月31日,据贵阳市公共资源交易中心消息,观山湖“文化山”G〔18〕067、068号和069号地块顺利出让。前两宗地由中铁置业斩获,069号地块则由本土房企观投集团竞得,成交总价为24.7亿元。

  地块主要指标:G〔18〕067-069号地块都位于观山湖区观山西路北侧、诚信南路西侧。067号地块和068号地块的出让面积分别为1.96万平方米和13.2万平方米,两宗地块的土地规划均为10%的商业和90%的住宅,容积率均为1.0-2.5;均要求建筑密度不大于30%,绿地率不小于30%,建筑限高80米。

  两宗地块的起始楼面地价分别为4123元/平方米和4133元/平方米,最高限制配建面积分别为2.14万平方米和14.4平方米。竞拍之中,两宗竞得土地均触顶最高价,进入“竞配建”阶段,中铁置业最终以楼面价6000元/平方米,配建面积1.4万平方米的代价竞得067号地块,成交总价2.94亿元。以楼面价6000元/平方米,配建面积10万平方米的价码拿下068号地块,成交总价为19.81亿元。

  069号地块的出让面积约2.2万平方米,土地用途为商业,容积率为1.0-1.5。建筑密度不大于40%,绿地率不小于25%;建筑限高20米。地块起始楼面地价为5180元/平方米。069号地块则由观投集团以楼面价5830元/平方米的价格摘得,成交总价约1.95亿元。

  地块看点:现在地块内部以被野生植被覆盖的荒山为主,另外还有部分土地种植有作物,由于是净地出让,地块内没有看到待拆迁的建筑物。

  这次出让的“文化山”地块之所以多家大型房企参与竞争,主要是因为该地块区位优势明显,与地铁2号线观山西路站直线距离仅为500米左右,与地铁1号线阅山湖公园站和林城西路站直线距离都约为1公里;地块周边1公里范围内,除有中铁阅山湖、银海元隆熙府、碧海花园、万科理想城等住区外,还有十二滩水库、万达广场、贵阳市第三中学等配套,是一个理想的居住之地。

  竞得G〔18〕067、068号地块的中铁置业是一家央企,目前在贵阳市开发有中铁逸都国际、中铁国际生态城、中铁阅山湖等项目。其中,位于观山湖区十二滩水库旁的中铁阅山湖项目,即位于本次出让的地块西侧,与地块隔路相望。此次竞得的地块面积较大,并且位于观山湖的优越位置,给开发商提供了广阔的施展空间。未来这里将崛起的是一个高端住宅小区。

  唯一参拍本土房企—— 观投集团摘取069号地块

  摘取G〔18〕069号地块的观投集团,则是出现在本次土拍中的唯一一个本土房企。

  从公布的信息显示,贵阳市观山湖投资(集团)有限公司是经观山湖区委、区政府批准成立的国有独资公司,公司注册资本80亿元,主要履行政府投融资平台职能,承担区政府安排的基础设施及公建配套项目的建设任务。

  拿下花溪贵筑社区和孟关地块—— 美的碧桂园 出手“补仓”

  (G(18)053、054、055、056、057号地块位置示意图)

  8月15日下午,在贵阳市公共资源交易中心的土地竞买会上,位于花溪区贵筑社区大寨村、尖山村和孟关乡沙坡村的G〔18〕053、054、057和058号地块,分别被美的、碧桂园以及1个自然人,以15.64亿元总价竞得。

  其中,美的以5268元/平方米和4272元/平方米的楼面价,成功竞得位于花溪区贵筑社区大寨村的G〔18〕053、054号2个地块;碧桂园则以3270元/平方米的楼面价竞得位于花溪区孟关乡沙坡村的G〔18〕058号地块;而唯一的纯商业用地G〔18〕057号地块,则被1个自然人以5801元/平方米的楼面价竞得。

  地块指标:根据挂牌公示信息,在本次出让的地块中,G〔18〕057号地块为纯商业用地,其余地块皆为商住用地。其中,G〔18〕053-054号地块位于花溪区贵筑社区大寨村,甲秀南路北侧,距甲秀南路直线距离约为400米;G〔18〕055-057号地块位于花溪区贵筑社区尖山村,甲秀南路南侧;而G〔18〕058号地块则位于花溪区孟关乡沙坡村,贵阳南环高速南侧,距贵阳孟关汽配城直线距离约1.7公里。

  6个地块中,除纯商业用地G〔18〕057号地块外,其余都设置了“熔断”的竞拍机制。其中,G(18)053号、G(18)054号地块竞得人需分摊地块周边市政道路的建设成本,道路建设成本分摊1400元/平方米;G(18)055号、G(18)056号地块竞得人需承担地块周边市政道路的建设费用,道路建设面积为188538平方米,道路建设成本分摊1400元/平方米,道路等级为城市主干道;G(18)058号竞得人需分摊地块周边市政道路的建设成本,道路建设成本分摊1400元/平方米。

  地块看点:在本次土拍斩获G〔18〕053、054号地块的美的,目前在地块附近开发有美的国宾府以及美的花溪院子2个项目;而竞得G〔18〕058号地块的碧桂园,则在该地块附近开发有花溪碧桂园项目。业内人士分析,本次两家企业拿地,很可能是为已开发的项目进行“补仓”,从之前开发的项目可以推断,新地块将延续老项目的定位和风格,表明了企业进一步深耕花溪的决心和愿望。

  来源:贵阳晚报