美好置业:从77%业绩降速看“小龙虾”百亿布局

2018-08-16 10:18:05 来源:每日经济新闻

  一直对外强调“极具社会责任感”的美好置业,在短短两月内接连签署两大农业项目,涉资百亿元,在上市房企中怒刷存在感。

  然而,相比于上半年77%的业绩降速,外界不禁好奇,在其他房企都拼规模的时候,美好置业是否绕道,开始战略转型?

  百亿布局“小龙虾”

  报告期内,美好置业实现营业收入约4.29亿元,同比下降76.96%;实现归属上市公司股东净利润2.26亿元,同比下降23.8%。另外,上半年扣除非经常性损益的净利润同比下降164.65%。

  美好置业表示,营收下降主要受上半年可供结算的项目同比减少影响,而这部分销售业绩将体现在下半年及以后年度中。而扣非净利润的大幅下降,则是因为在其城市土地开发业务(一级业务)中,通过转让下属子公司股权产生的净利润4.33亿元列入非经常性损益所致。

  美好置业相关负责人对《每日经济新闻》记者说,数据下滑主要是上半年已销售房屋的银行贷款尚未批下来所致。

  尽管半年报数据并不漂亮,但更令人瞩目的是,近三个月内,美好置业突然大手笔投向农业板块。

  今年5月21日,美好置业首次公告披露涉农业务,宣布将投资20亿元在湖北省监利县建设生态农业产业园项目。而后的7月9日晚间,美好置业再次公告将在洪湖市投资建设“双水双绿”(绿色水稻、绿色水产)生态农业产业园项目,总投资规模约80亿元。

  短短两个月,百亿资金投入农业项目,外界不禁好奇,在其他房企都拼规模的时候,美好置业是否绕道,开始战略转型?

  美好置业相关负责人对《每日经济新闻》记者说,我们做农业更多的是基于社会责任,让那些在农村待不下去和在城市留不下来的农民能够回到家乡安居乐业。”现在国家大力提倡发展农业,公司也把农业作为一个重要战略在布局。美好置业正处于战略转型期,但目前主要业务仍是以房产开发及城市土地开发为主,同时发展装配式建筑业务、产业城镇建设以及现代农业的业务。

  《每日经济新闻》记者注意到,湖北监利县和洪湖市均盛产小龙虾,换言之,美好置业率先看中了小龙虾带来的市场潜力。美好置业方面对记者透露,美好现代农业的第一批虾稻产品即将入市。

  记者也了解到,这次涉农项目是公司自己找的项目,但也与地当时政府有合作,在经营上也与公司其他业务一样,独立核算、自负盈亏。

  城改项目毛利近100%

  尽管大手笔涉足农业项目,但房地产仍是美好置业的核心支柱业务。

  《每日经济新闻》记者从美好置业2017年年报获悉,房地产业务占其2017年营收比重的98.67%,其中房地产开发占比83.97%,城中村综合改造项目占比14.7%。

  就在今年5月,美好置业宣布以对价29.63亿元转让名流置业武汉有限公司100%股权,预计增加税后利润约6亿元。实际上,名流置业武汉有限公司名下资产就是位于武汉市汉阳区邓家村所开发的名流公馆NK2、NK3、NK4、NK5、NK7这5宗项目地块。

  美好置业在武汉棚改中也获取了大量土地储备。从2011年开始,美好置业就先后在汉阳区邓甲村、江岸区新湖村、硚口区长丰村、洪山区建和村等城中村改造项目中获取大量土地。

  记者梳理发现,美好置业的一级业务在近三年贡献了近25亿元现金流。即从2015年开始,美好置业的城中村综合改造项目收益为2.86亿元,营收比重为6.11%,主营利润比例为21.23%;到了2016年,城改项目收益为14.93亿元,营收比重为28.69%,主营利润比例为79.49%;2017年,城改项目收益为6.52亿元,营收比重为14.7%,主营利润比例为39.79%。

  值得一提的是,在房地产开发行业利润普遍偏低的情况下,美好置业能够通过城中村综合改造业务,实现99.59%的毛利率。

  而在房产开发(二级业务)上,其内部人士亦对《每日经济新闻》记者直言,公司的住宅开发项目并不算多。根据半年报,美好置业在建、待建、竣工项目共计11个,主要集中在武汉,以及广东、沈阳、重庆、西安、合肥、芜湖六地。

  此外,美好置业还涉足了装配式建筑业务。

  上述负责人就说,武汉市场现在有装配式建筑生产的企业就算火力全开,产能也跟不上市场需求。据他透露,预计今年10月美好置业的第一条生产线在武汉投产,利润率在3%左右,以薄利多销为主。

  资金渴求症结难消

  事实上,就在一个月前,美好置业主动向深交所撤回了申请仅半个月的20亿元公司债,这是继配股、增发失败后,美好置业在融资道路上的又一次折戟。

  对于这次撤回发行公司债申请的原因,美好置业在回复《每日经济新闻》记者时表示主要是由于市场环境变化。

  外界猜测,美好置业此次主动撤回或许与通过转让项目公司获利缓解资金压力有关,但美好置业明确对记者表示,二者之间“没有关系”。

  从美好置业现有业务发展情况看,其对资金仍有着较大需求。

  《每日经济新闻》记者梳理发现,在2017年末,美好置业拥有二级开发地产项目15个,其中12个为在建或待建状态,后续仍需要投入155亿元资金。

  到今年上半年,美好置业半年报披露其名下房地产开发(二级开发)在建、待建、竣工项目有11个,仍需投入资金114.87亿元。此外,前述美好置业签署的两个涉农项目还要投入资金100亿元。

  事实上,美好置业的融资渠道并不算丰富,主要以银行贷款、委托贷款、资管公司贷款、中期票据为主,融资成本最低为5.225%,而最高也达到了10.5%。

  不过,有美好置业内部人士对记者透露:“尽管两个涉农项目投资规模有百亿,但这笔钱并不是一次性投进去,而是配合自有资金、银行贷款等滚动投入,首批项目大约30余亩地,投入十几亿元,财务压力其实并不大。”

  另有业内人士对记者表示,通过涉农项目获得的政策性贷款利率普遍低于市场水平,针对不同企业会略有不同,一般是基准利率上浮10%左右。

  值得一提的是,今年上半年,美好置业房产开发业务实现签约金额60.23亿元,销售回款为46亿元,这是美好置业历年来最好成绩。

  对比2017年和2016年,美好置业房产开业业务的营收金额分别为43.8亿元和50.6亿元。也因为创下了最佳业绩,美好置业上半年经营活动产生的现金流量净额较上年同期上升281.68%,增加16.9亿元,加上城市土地开发业务(一级业务)通过转让下属子公司股权获得现金流入约16亿元,以及46亿元销售回款,上半年美好置业流入现金约62亿元。

  但在“粮仓”的增加上,美好置业则稍显滞后。据其披露,2018年计划签约2350亩、增加土地储备约437万平方米。

  但上半年报告期内,美好置业仅签约土地272亩,只完成年度计划的11.6%,且无新增土地储备。但尽管如此,受益于早年大量储备土地,美好置业在湖北、安徽、广东、西安、北京五地仍有待开发土地约166.7万平方米。