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2017,中国楼市巨变(产品篇)

2017-11-24 10:05:59 来源:和讯房产西南频道

  随着地产开发的逐年深入,城市核心地段的土地很快绝迹,开发商不得不适应新城新区配套设施不完善,产品价格高企的新情况。于是品牌开发商群体开始了从粗放、规模化向精细化方向转型,产品和服务的提档升级也逐渐成为他们市场突围的必然选择。

  大平层豪宅风行是地产市场产品变化的缩影

  2017年,大平层豪宅开始风行于市,重庆楼市也不例外!

  从2016年下半年开始,重庆楼市商品房供不应求的趋势十分明显,房价也是一路飙升。当然,重庆直辖20年的扩城运动也直接导致了新楼盘大多在新城新区。留在主城核心区的土地自然就成了稀缺资源。

  如何通过产品创新来充分实现土地的溢价是开发商们绞尽脑汁考虑的问题。大平层豪宅便是开发商们最后找到的高容积率和高舒适度融合的产品。在此之前,一些所谓高端楼盘表面上看的确气派,配上欧式装修和软装,给人一种强烈的品质感和奢华感。但是这并不能严格意义上的说是创新,只能算是设计的优化。

  大平层豪宅的风行,则是产品创新和设计优化的共同结果。据统计,下半年全新面市的楼盘将达到53个,更不乏一线开发商扎堆推出豪宅产品。

  当然,大平层成为豪宅也是市场长期培育的结果。国内的绝大多数购房者长期认为,别墅才是高端项目的代名词。大平层则被成为伪豪宅。随着新思维、新模式、新元素的不断冲击,大平层在重庆也有了更多创新的变化。在充分考虑大平层的舒适度后,大平层豪宅逐步实至名归。

  重庆锐理数据总经理陈东旭表示,大平层在重庆发展数年来,经过了时间的沉淀,目前越来越受到高端客户的青睐。就他们调查,至少70%客户,是之前住过高端别墅或洋房的客户,这些人近年来的置业倾向,正从传统的高端别墅、洋房,向大平层转换。

  以前,高端客户的居住主要是别墅,花园、有天有地、离城距离远、配套不方便是其产品特点,带给客户的是一种出世的生活体验,而现在,重庆经济的快速发展催生了一大批城市财富新贵,他们更年轻、学识更高、更具备国际视野。他们也更喜欢广泛社交,离开不城市中心区。所以,面对品质不弱于别墅的品质及居住体验的创新大平层产品,自然有非常高的价值认同。

  实际上,在纽约、伦敦这类国际化大都会中,富豪们更加偏爱于城市之中的大平层。

  大平层豪宅只是中国房地产市场产品变化的一个缩影。

  投行预测,根据城镇化进程和人口出生率的波动,确定未来房地产市场开发容量在每年10亿平米,白银时代市场容量增长率为0。同时这个市场容量还面临两个最大的下降的风险元素,那就在于:第一,  90后一代的中国人口出生率呈现断崖式下跌,未来住房升级需求有限;第二,城镇化发展进程突然停滞,可能会出现拉美国家式的中等收入陷阱。

  重庆某建筑设计研究院的张皓翔先生告诉和讯网,这给中国地产市场的产品研发带来了前所未有的压力。未来的市场必然是同质化的产品卖不掉,个性化的高创意性产品市场追捧。这就决定了创新需要尽快从产品研发的基础层面上开始。

  同时,从房地产产品创新生产的流程及价值链环节进行梳理来看,可以分成投资可研、前期策划、市场定位、概念设计、方案设计、施工图设计和工程施工管理等几个阶段,并且不同阶段的价值链会逐项递减。现在的开发商一般将这些环节的价值链产品进行叠加,形成整合,即可形成一体化的产品生产能力。

  严峻的形势正在促使开发企业的产品研发转型!

  精装房和装配建筑成为未来地产发展的基本趋势

  中国地产粗放发展的一个典型特征就是清水房建筑过程中产生大量的污染。

  这些污染包括,噪音污染、废水废气污染、粉尘污染、废弃物污染、光污染、有毒有害废弃物排放等。围绕这些污染的治理,20多年来,各级政府相关职能部门总是手忙脚乱。治标不治本导致的问题是,随着各地开发项目的增多,开发规模的扩大,政府部门治污的形势也更为严峻。

  据悉,装修一套90平方米的商品房会产生两吨以上的建筑垃圾。于是,开发商纷纷开始推出精装房销售。

  10月17日,成都发布《成都市人民政府办公厅关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》。

  该意见指出成都成品房市场推进的总目标:2017年至2020年底,全市新开工商品住宅(三层及以下低层住宅除外)和保障性住房,中心城区(成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区)成品住宅面积比例逐步达到100%,郊区市县(简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县)成品住宅面积比例逐步达到80%。

  2022年底,全市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例达到100%,全面实现我市住宅产品结构从清水房为主到成品住宅为主的根本转变。

  金科成都公司一知情人士向和讯网表示,市场的动作远远比政府文件要大得多,尽管完全实现精装房销售,开发商的开发周期将延长8-12个月,资金成本将大幅度上涨。但是开发商还是克服重重困难,这一目标肯定会提前实现。

  地产界资深人士李先生则表示,成品房的销售将会成为未来中国地产发展的基本趋势,只有实现了成品房的销售,才能真正解决建筑垃圾的严重污染问题。

  不过,开发商也必须做成清水房才能装修成成品房,其生产过程仍然会产生大量的建筑垃圾。要彻底解决建筑垃圾的问题,只有实现工厂流水线生产,然后就行装配。

  住建部发文助推装配式建筑,奠定了中国房地产未来的基本趋势。为积极推进装配式建筑发展,住建部近日发文,认定北京市、杭州市、广安市等30个城市为第一批装配式建筑示范城市,北京住总集团有限责任公司、杭萧钢构股份有限公司、碧桂园控股有限公司等195个企业为第一批装配式建筑产业基地。

  受此影响,11月21日部分装配式建筑概念股异动明显,金螳螂(6.87%)、栋梁新材(3.93%)、亚厦股份(2.91%)、万华化学(2.79%)和中国建筑(2.34%)等个股昨日涨幅均在2%以上。

  联讯证券表示,中共十九大报告中提出首先是要“推进绿色发展”。而绿色建筑也是推进绿色发展的重要组成部分,普及绿色建筑的捷径是发展装配式住宅。因为无论从资源消耗水平上看,还是从能源消耗和废弃物产生量方面看,预制装配式建筑较现浇建筑都具有明显优势。在国家大力推动美丽中国,生态文明建设的背景下,装配式建筑正处于爆发前夜,未来三年有望实现跨越式增长。

  而国泰君安证券则表示,首批装配式建筑示范城市和产业基地名单公布再次印证政策对装配式建筑产业发展的重视,装配式布局将再上风口,建筑板块中,钢结构、装饰、设计板块最为受益。


(责任编辑:李星辰)