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中国楼市巨变:存量房时代的到来(市场篇)

2017-11-24 10:03:51 来源:和讯房产西南频道

  公众一般只关注上市房企的并购和规模排名,关注地产大佬的创富神话,而忽视中国楼市的细节之变。中国楼市的巨变不仅仅是宏观趋势的变化,在市场格局、产品研发、服务品质等多个方面的变化已经是一日千里。

  链家崛起 中国楼市进入存量房时代

  从来没有一家地产中介如链家地产一样风光过。

  4月19日,万科30亿入股链家地产,占股7.21%(链家估值416亿)。比万科先到的地产大佬是融创,1月9日下午,融创中国通过公告宣布,融创房地产与北京链家及北京链家的经营股东订立增资协议,融创房地产(或其指定关联方)将通过增资事项以人民币26亿的价格获得北京链家6.25%的股权。

  “投链家我们谈了一年,因为链家不是想投就投,是投不进去。”这是2017年1月17日上午,孙宏斌在向香港的投资者们解释融创投资乐视的逻辑时表示。

  链家的股东可谓明星阵容,除了万科和融创,腾讯、百度、今日头条,刘永好的新希望亚太、王长田的光线传媒参股链家。另外还包括主营家电生产的九阳股份、生产太阳能热水器的日出东方、杭州房企滨江集团、明源软件以及中国平安下属平安金融科技的等企业。

  除企业直投,各类资管和和机构投资者及更加繁复,包括诺亚财富、源码资本、执一资本、格上财富、深圳海峡资管、招商局资本等规模不一的各类资管和机构进入。

  除此之外,链家的股东名单中也陆续出现了国有资本的身影,且数量在不断增加。除此前提到的上海人寿、招商局资本外,由常州市人民政府设立的常州投资集团、南京市政府控制设立的扬子国投、江苏省人民政府间接控制的江苏云杉资本管理有限公司以及重庆国际信托这些国有独资的企业和机构也现身其中。

  资本都是逐利而理性的,其热捧链家地产的背后,是中国存量房时代的到来。

  一个新的时代以链家的崛起为标志!

  2015年,左晖带领链家先后在成都、上海、北京、深圳、杭州、重庆、济南、广州、大连、烟台等一二线城市,以不同方式收购伊诚地产、德佑地产、易家、中联(地产)、北京高策、盛世管家、大兴业、孚瑞不动产、满堂红、好旺角、元盛房产等11家房地产中介,有如扫荡。当年,链家的净利润也从上一年的1.37亿元,飙涨至11.96亿元,交易规模则达到7000亿元。2016年链家交易额已经超过1万亿。

  《中国房地产市场2016总结与2017趋势展望》显示,由于一线城市土地资源稀缺,新房供应日趋减少。大量购房需求已转向二手房市场,存量房交易量不断扩容。未来二手房成交主导市场的趋势将不断强化。

  数据显示,北京、上海和深圳等热点城市存量房交易数量远远超越新房。2016年1至11月,北京市二手房销售套数是新房的4.8倍,上海和深圳二手房与新房销售套数比分别为3.3和2.4倍。

  不仅仅在一线城市,这一趋势正在向二三线城市蔓延。存量房时代的到来,让开发商不得不接受新的游戏规则。

  房天下董事长莫天全在“2017首届中国房地产大数据年会”上表示,新房时代与存量房时代由于参与主体不同,市场运行机制有着根本性的差别。“在存量房时代,供应主体和需求主体都是个人,市场是典型的C2C格局。房屋的高总价促使市场形成了典型的‘先卖后买的升级置换’链条,即‘以小换大,以老换新’。未来一线城市新房市场郊区化与高端化并存,刚需与部分首改客户则被挤压至二手房市场。”

  地产证券化从理想到现实

  中国地产证券化趋势不可阻挡!

  2017新年伊始,华远地产联手恒泰证券股份有限公司,在机构间私募产品报价与服务系统成功发行规模为7.36亿元的类REITs(房地产信托投资基金)资产支持证券(恒泰弘泽-华远盈都商业资产支持专项计划)。

  作为首都国企探索REITs之路的先行者,华远地产本次发行的类REITS产品通过资产支持专项计划和契约型私募基金两层交易结构的设立,实现了华远盈都资产股权的转让。

  除了华远、益田,万科、万达、碧桂园等大型房企在地产金融上也早有尝试。

  2015年6月,万科联手鹏华基金发起国内首只公募REITs。

  2008年,由美国次贷危机引发的全球金融危机让中国最高决策层对地产证券化噤若寒蝉!绝大多数房地产开发企业只有通过IPO或者借壳的方式完成与中国资本市场的对接。迄今为止,万达、富力、恒大等企业回归A股的步伐仍旧停留在证监会发审委。

  然而没人愿意满足于现状,房地产证券化正在变成现实。

  实际上,自2014年底证监会资产证券化业务由审批制变为备案制开始,国内对商业物业的资产证券化就进行过很多尝试。诸如私募REITs、类REITs、抵押型REITs、准CMBS。

  所谓房地产证券化,就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证,即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲,房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展,是因为房地产和有价证券可以有机结合。

  房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配,其具体形式可以是股票、债券,也可以是信托基金与收益凭证等。因为房地产本身的特殊性,其原有的融资方式单一,房地产证券化是投资者将对物权的占有和收益权转化为债权或股权。

  中国指数研究院新发布的《2016年中国房地产金融发展趋势报告》分析,当前我国房地产证券化形成了以国内酒店和写字楼为主的准REITs产品。随着政策支持和房地产资产证券化的推进,其投资范围在日益扩展,覆盖了多种物业类型,如住宅、商业中心、写字楼、零售中心、工业物业等涉及收益权和债权等基础资产为支持的专项计划。

  万得数据显示,截至去年6月,与房地产直接相关的资产证券化产品已有471亿元,品种涵盖私募REITs、准REITs、资金收益权证券化、物业费证券化、购房尾款证券化等。

  目前,我国地产证券化主要的成熟操作模式包括“类REITs”、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)、运营收益权ABS(如酒店收入)、物业费ABS和购房尾款ABS等类型。

  房屋租赁市场野心膨胀

  “长租即长住,长住即安家”。11月17日,重庆市国土资源和房屋管理局、建设银行重庆市分行住房租赁战略合作协议签约仪式在重庆举行,标志着政银携手合作,迈出了共同推进重庆住房租赁市场发展的第一步。

  按照协议,双方将联手加快住房租赁信息化综合服务平台建设,为住房租赁企业和个人租赁双方提供1000亿元综合融资,提供住房租赁全流程服务,加快推动重庆住房租赁市场发展,让群众住得有尊严、生活更美好。

  作为首家介入重庆住房租赁市场的商业银行,建设银行重庆市分行将针对不同市场主体及场景全方位服务住房租赁市场,实现产品和服务的“两个全覆盖”。

  其中,线上服务以平台为依托,通过APP客户端接入;线下服务以网点改造转型为支撑,通过网点提供优质服务。该平台立足“全平台支撑、全链条服务和全产品配套”三大定位,在功能上将呈现更真实、更可信、更规范、更权威、更便捷、更共享六大亮点,为租赁市场提供综合解决方案。

  据悉,该平台涵盖了住房租赁监管、住房租赁服务共享、企业租赁资产管理、住房租赁监测、政府公租(廉租)住房管理等五大系统,具有很强的开放性和共享性,支持对政府部门和房东、租客、经纪人、租赁企业、城市运营、平台运营、银行等所有交易服务主体的功能和接口开放,真正实现全平台支撑,并配套相关产品,提供住房租赁的全链条系统服务。

  这是中国政银合作,拓展房屋租赁市场的一个缩影。

  早在去年6月份,国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确,到2020年基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。其中,发展住房租赁企业被摆在培育市场供应主体的首要位置。

  今年7月份,住房城乡建设部等九部门联合发布通知,明确在12个重点城市加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场。在政策引导下,多地开始建立住房租赁监管平台,杜绝虚假房源和黑中介等问题。此外,地方政策也持续跟进,从供给、金融、财政等方面给予支持。

  今年8月,阿里巴巴与杭州市政府达成战略合作,欲建立全国首个“智慧住房租赁平台”。在协议达成50天后在平台上线,并在支付宝上陆续开通了上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市的线上租房服务,预计将有100万间公寓“入驻”支付宝。

  10月24日,京东召开新闻发布会,正式宣布进军房地产市场,并称无论住宅还是商业地产,运营租赁业务对于开发商来说都并非易事,这恰恰是京东进军房产市场的机会。

  与此同时,万科、龙湖、远洋、旭辉等行业龙头开发商,纷纷选择以自建团队或合作的方式进入长租公寓领域,积极布局;链家自如、魔方公寓、青年汇、蘑菇公寓……各色长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。

  东方证券一份报告预测,至2030年我国租赁人口将达2.7亿人,整体市场规模将达4.2万亿元。该报告同时指出,目前我国租赁人口预计为1.9亿人,主要由流动人口及高校毕业生构成,租赁市场规模已超万亿元。未来中国租赁市场的“主战场”在一二线城市,因此选取了4个一线城市及23个二线城市进行详细的拆分计算,测得目前我国的租赁市场规模已达1.3万亿元,其中一二线城市的份额占比分别为31%、20%。

  该报告称,租赁人口的增长来源于持续增长的流动人口规模,城市化进程进入第二阶段,将有更多人口从中小城市向大城市聚集,将给一二线城市提供增量租赁人口。同时,租金水平也将随可支配收入及CPI的增长而上升。

  链家的报告则显示,中国房屋租赁市场规模2020年为1.6万亿元,2025年为1.9万亿元,2030年会超过4万亿元。

  围绕中国房屋租赁市场,各方野心膨胀!


(责任编辑:李星辰)