巧用政府关系 俊发河畔俊园偷面积或多赚26.57亿

2017-11-20 16:33:12 来源:和讯房产西南频道

  云南地产一哥俊发集团是本土最大的开发商,拥有得天独厚的政府资源,单是在云南就有39个项目,就是碧桂园、恒大、万科等排名前三甲的品牌房企,也不得不甘拜下风。和讯网调查发现,俊发河畔俊园项目可扩展空间巨大,靠偷面积,该集团或狂赚26.57亿元以上。

  河畔俊园偷面积或多赚26.57亿

  11月初,有线人向和讯网爆料称,俊发集团河畔俊园项目涉嫌靠偷面积发大财!

  俊发集团,云南本土最大的房地产开发公司,云南非公企业百强第一名,“2017中国西部房地产公司品牌价值TOP10”第一名,是云南本土开发商中的翘楚。

  偷面积,是开发商早些年的赚钱手段,随着相关政府职能部门的管理规范化,偷面积这样的案例在房地产市场已经近乎绝迹了。

  俊发这样的优秀开发企业会利用偷面积这样原始而又拙劣的手段来赚钱吗?

  近日,和讯网一行数人前往俊发河畔俊园项目暗访求证。

  河畔俊园,俊发集团云南39个项目之一,也是其滇池边6000多亩土地储备中一部分,因为可扩展空间巨大而在昆明地产界声名鹊起!

  公开资料显示,河畔俊园是俊发湾流海项目的二期,总占地480亩,建筑面积681410平方米,容积率2.94,绿化率38.79%。

  俊发河畔俊园是俊发生态半岛系列产品之一,坐落于半岛轴心位置,共享半岛核心配套和资源,坐拥三大湿地公园,近揽滇池景观,与宝象河紧邻。同时项目位于云秀路与广福路交叉口,官渡区政府旁,交通网络四通八达,出行便捷。

  说其偷面积,其实是不准确的,因为开发商并不避讳此事,开发商将其美其名曰“可扩展空间”。在河畔俊园的工地围栏墙上,写着生长在公园里的房子,可扩展空间约18-34平方米。可见开发商已经完全把可扩展空间当成项目竞争的一大优势。

  一河畔俊园置业顾问向和讯网表示,目前河畔俊园即将开出两栋楼王,A1户型3室2厅2卫2阳台,建筑面积77.88-78.58平方米,实享面积106.10-106.8平方米,增大面积36.23%,按照建筑面积计算,单价约为1.54万/平方米;D1铂淳户型4室2厅2卫一阳台,建筑面积102.99-104.24平方米,实享面积140.89-142.41平方米,增大面积36.61-36.79%;C2金晊4室2厅2卫2阳台,建筑面积117.51-118.81平方米,实享面积150.82-151.87平方米,增大面积27.34-28.82%;E2橙御4室2厅2卫1阳台,建筑面积108.87-110.27平方米,实享面积139.94-141.34平方米,增大面积28.17-28.53%。

  据悉,与该项目房屋的其他面积相比,这些增大的面积,即可扩展空间无任何缺陷。

  和讯网以每套平均增大面积30%来测算,俊发集团该项目的容积率将从2.94变成3.822。通过“可扩展空间”,也就是偷面积,可以增加项目销售面积204423平方米,按照其在网上公示的均价1.3万每平方米测算,此举将增加可销售货值26.5749亿元。

  河畔俊园的房子平均单价是多少呢?

  置业顾问表示,河畔俊园的房子是论套卖,A1户型,带车位带装修每套价格120万元左右,DI户型136-155万,C2户型180万左右,E2则在160万左右。

  算下来,建筑面积单价在15000左右,这个价格的精装房,在昆明滇池板块算是较低的,金科江湖海的毛坯房也就差不多是这个价格了。

  也因为偷面积带来的价格优势,前来河畔俊园看房的很多。置业顾问告诉和讯网,开始认筹第一天就有100多购房者前来认筹。

  客户不用担心 可扩展空间大因为关系硬

  增大如此多的实享面积,符合国家有关的法律规范吗?

  在现行的建筑设计规范中,对于建筑面积有以下规定:

  1、入户花园以及没有封闭的阳台算产证的一半面积;

  2、地下室净高满2.1米算面积,低于2.1米不算产证面积;

  3、飘窗分为凸窗和落地窗两种,凸窗是不落地的,不算面积,落地窗净高高于2.1米的要算面积,低于2.1米的不算面积;

  4、阁楼净高满2.1米部分算面积,不满不算面积。

  但是和讯网调查发现,河畔俊园的所有增加的面积均不属于上述不算面积的情况。为什么如此多的面积,被称为可拓展空间,不算面积?

  置业顾问向和讯网称,这就是平常说的偷面积。河畔俊园项目的规划是早就过了的,当时管理没有现在严,而且大家都知道俊发集团有比较强的政府背景,现在管理严了,没有开发商能偷面积了。

  那就是说,可拓展空间是昆明市规划部门许可的吗?

  “当然,我们这个是已经过规的,购房者不必担心,如果规划部门不许可,项目是施工不了的。实际上俊发集团早已有成功案例,呈贡区的时代俊园就是这么建的。”置业顾问还表示,能够在滇池边拥有6000多亩土地储备,足见俊发集团在当地的超能力。也因为拥有6000亩土地储备,俊发集团轻而易举地成为了滇池板块的老大。

  目前,滇池板块是昆明地产发展最热的区域。万科、云南城投置业、金科、恒大等诸多知名开发商在此鏖战正酣。

  购房者的合法权益能够得到保障吗?

  重庆某律师事务所主任王先生向和讯网表示,像河畔俊园这样不顾建筑法规明目张胆偷面积的案例确实不多见。一般的开发商只是打打擦边球,没有这么大胆的。

  如此偷面积可能带来对购房者四个方面的影响:

  一、由于增加的可扩展空间不计入房产证面积,一旦开发商所谓的可扩展空间缩水,购房者的合法权益难以得到相关的法律保障;

  二、开发商送的面积都是违建,一旦相关的政府职能部门知晓此事,或者偷面积被曝光后,房产证的办理可能出现难题,如果房管部门要求整改之后才办证,购房者可能长期拿不到房产证,影响购房者入户、孩子上学;

  三、大量的赠送面积,实际上增大了小区的容积率,影响了小区各购房者的舒适度;

  四、如此大规模的偷面积,还少缴了大量的土地增值税,开发商有可能面临巨额的罚单。如果开发商无力承担,势必影响河畔俊园整体的开发,形成新的烂尾楼。

  关于俊发集团河畔俊园偷面积的相关细节,和讯网将进一步深入调查,持续关注。

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  建筑面积计算规则

  一、一般规定

  1.单层建筑物不论其高度如何,均按一层计算建筑面积。多层建筑物自然层的层高在2.2m以上(含2.2m,下同)者,方可计算建筑面积。

  2.单层建筑物的建筑面积和多层建筑物首层的建筑面积,均按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。

  3.单层建筑物内设有部分楼层者,其二层及二层以上的楼层,以及多层建筑物二层及二层以上的楼层,层高在2.2m以上者,均计算建筑面积。有围护外墙的,按外墙结构的外围水平面积计算;无外墙的,按自然层结构板水平投影面积计算。单层仿古建筑或多层仿古建筑的两自然结构层间局部有楼层者,按其水平投影面积计算建筑面积。

  4.高低联跨的单层建筑物,以高跨结构外边线为界,可分别计算建筑面积。同一建筑物的结构、层数不同时,分别计算建筑面积。

  5.设有围护结构(或围栏)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物,按其底板面的围护结构外围水平面积计算建筑面积。

  6.设有围护性幕墙的建筑物,按幕墙主墙外边线计算建筑面积。

  7.单层仿古建筑,有台明者按台明外围水平面积计算建筑面积;无台明有围护结构的以围护结构水平面积计算建筑面积;围护结构外有檐廊柱的,按檐廊柱外边线水平面积计算建筑面积;围护结构外边线未及构架柱外边线的,按构架柱外边线计算建筑面积。无围护结构的按构架柱外边线计算面积。

  8.多层仿古建筑,其首层的建筑面积计算方法分有、无台明者两种,按上述单层建筑物的建筑面积计算方法计算;二层及二层以上各层建筑面积计算方法,按上述单层无台明建筑的建筑面积计算方法计算。

  9.碉楼式建筑物的碉台内无楼层分界的按一层计算建筑面积,碉台内有楼层分界的分层累计计算建筑面积。单层碉台及多层碉台的首层有台明的按台明外围水平面积计算建筑面积,无台明的按围护结构外围水平面积计算建筑面积。多层碉台的二层及二层以上均按各层围护结构底面外围水平面积计算建筑面积。

  二、计算全面积的范围

  1.单层建筑物按一层建筑面积计算,多层建筑物按各层建筑面积的总和计算。

  2.地下室、半地下室、地下商店(仓库、车间)、地下车站、地下泳池、地下指挥部等(包括相应的有永久性顶盖的出入口)建筑面积,按其外墙上口(不包括采光井、外墙以外的通风排气竖井、外墙防潮层及其保护墙)外围水平面积计算建筑面积。

  3.建于坡地的建筑物吊脚架空层、深基础地下架空层,设计加以利用时,有围护结构且层高在2.2m以上的部位,按该部位的水平面积计算建筑面积。

  4.建筑物内的门厅、大厅,按一层建筑面积计算。门厅、大厅内设有回廊时,按其水平投影面积计算建筑面积。

  5.建筑物内的夹层、插层,按其层高在2.2m以上的部位计算建筑面积。

  6.技术层和检修通道内设有围护结构的办公室、值班室、储藏室等,层高在2.2m以上时,按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。

  7.室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、水平步道(滚梯),按建筑物的自然层计算建筑面积。

  8.室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等,按首层面积计算建筑面积。

  9.设有结构层的书库、立体仓库、立体车库,按结构层计算建筑面积;没有结构层的,按一层计算建筑面积。

  10.有围护结构的舞台灯光控制室,按其围护结构外围水平面积分层计算建筑面积。

  11.坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间,设计加以利用时,净高超过2.1m(不含2.1m)的部位,按水平面积计算建筑面积。

  12.建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、眺望间、落地厨窗、阳台等,按其围护结构外围面积计算建筑面积。

  13.建筑物间有围护结构的架空走廊,层高在2.2m以上的按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

  14.建筑物内的变形缝,依其缝宽按自然层计算建筑面积,并入建筑物建筑面积计算。

  三、折算面积的范围

  1.坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间,设计加以利用时,净高在1.2m至2.1m的部位,按该部位水平面积的一半计算建筑面积。

  2.建筑物外无围护结构,有顶盖的走廊、挑廊、檐廊、阳台等,按其顶盖水平投影面积一半计算建筑面积。

  3.有永久性顶盖的室外楼梯,按其依附的建筑物自然层数的水平投影面积之和的一半计算建筑面积。

  4.雨篷的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1m时,按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

  5.有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等,按其顶盖水平面积一半计算建筑面积。

  6.建筑物间有顶盖无围护结构的架空走廊,按其顶盖水平投影面积一半计算建筑面积。

  7.有顶盖无围护结构的场馆看台,按其顶盖水平投影面积一半计算建筑面积。

  8.两层或多层仿古建筑构架柱外有围护装修或围栏的挑台部分,按构架柱外边线至挑台外围线间的水平投影面积一半计算建筑面积。

  9.坡地仿古建筑、临水仿古建筑或跨越水面仿古建筑的首层构架柱外有围栏的挑台部分,按构架柱外边线至挑台外围线间的水平投影面积一半计算建筑面积。

  四、不计算面积的范围

  1.层高小于2.2m的楼层或部位。

  2.属于道路组成部分的穿过建筑物的通道(骑楼、过街楼的底层)吊脚架空层、架空走廊、走廊、檐廊。

  3.设计不利用,或作为技术层,或层高不足2.2m的深基础架空层、吊脚架空层。

  4.利用地下室设置的消防水池。

  5.建筑物内操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。

  6.单层建筑物内分隔单层房间,舞台及后台悬挂的幕布、布景天桥、挑台。

  7.建筑物内的技术层和检修通道(不论其层高如何)。

  8.设计不利用或净高不足1.2m的坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间。

  9.突出外墙的勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块面、装饰性幕墙、门斗、宽度在2.1m以内(含2.1m)的雨篷、空调室外机搁板(箱)、构件、配件以及与建筑物内不相连通的装饰性的阳台、挑廊等。

  10.用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。

  11.无永久性顶盖的场馆看台、室外楼梯、架空走廊、露台等。

  12.屋顶楼梯间、水箱间、电梯机房、花架、凉亭、露天泳池等。

  13.临时、活动、简易的建筑物。

  14.独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道等建筑物。

  15.建筑物与建筑物之间的与建筑物不相连通的变形缝。

  16.有台明的单层或多层仿古建筑中的无柱门罩、窗罩、雨篷、挑檐、无围护的挑台、台阶等。

  17.无台明仿古建筑或多层仿古建筑的二层或二层以上突出墙面或构架柱外边线以外的部分,如头垛、窗罩等。

  18.仿古建筑中的牌楼、实心或半实心的砖、石塔。


(责任编辑:李星辰)