王润川:“房地产市场需要稳定发展”

2017-05-25 17:09:39 来源:和讯房产西南频道

  回看2016年,昆明楼市稳步前进。从《稳增长促发展若干政策措施》推出的一系列“去库存”发展措施来看,各种“大招”都轮番放出。在一连串的好政策下,昆明楼市从2015年低谷,到2016年的稳步回暖,商品房销售面积止跌回升,库存量稳步下降,销售价格逐渐回升。与房地产市场的回暖相对应,外来房企在昆明土地市场也热情高涨,万科、蓝光、恒大、碧桂园、华润、新城控股等大企业都频频出手。

  2016年昆明土地市场大幅上涨,在一定程度上反映了楼市回暖的现象。全年土地市场呈现了上半年冷清,下半年回暖的情形,土地市场整体“供求失调”。2016年供应土地2982.14万㎡(349宗),成交2130.58万㎡(279宗);2015年供应土地1241.17万㎡(231宗),成交946.11万㎡(122宗);相比之下昆明2016年土地供应较2015年增长约140%,成交增长约125%。经历2016年的持续上涨,今年昆明房价将迎来新一轮调整,在国家政策的引领下,楼市会趋于理性发展。政府表示2017年昆明将延续“去库存”主基调。

  以昆明万科来看,它是外来入昆房企的重要代表,万科进入昆明的这8年以来,以自己独特的眼光关注昆明人居需求,目前,万科已经遍布昆明主城的盘龙区、官渡区、五华区和西山区。万科作为中国最大的专业住宅开发企业,身在其中的万科人对昆明现阶段房产的看法是什么?对昆明城市建设又是怎么看的?本次访谈邀请到昆明万科掌门人王润川先生,为大家分享他眼中的昆明房市和昆明未来。

  和讯网记者:您对外地人入滇买房怎么看?

  王润川: 以昆明来看以前买房的以本地人为主,现在的买房者扩大到昆明、地州、川渝地区,周边城市都对昆明楼市颇感兴趣。从数据上看,今年外地客户有了明显的增长,这种增长趋势是对的。但是这种外地客户购房增长是明显区别于北上广深的投资型置业的,昆明外地人置业主要有两类:一是在昆明工作的外地人,这是外地人购房的主力,这部分人虽然户籍非昆明户籍,但已经是实际意义上的昆明人了;二是在全国整体消费升级的条件下,人们就会消费自然环境资源、旅游消费,目前这种消费集中在海南和云南这部分外来客户大部分来自北京、河北、河南,他们的购房的直接原因就是空气环境影响。据调查,一部份业主因为呼吸道等不适的原因来到昆明定居,还有一部份入昆定居人群是退休老人和正在发育的小孩。应该说昆明良好的自然环境为这部分客户提供了良好的生活体验,未来我们也需要重点关注整体业主的人居体验。

  和讯网记者:现在全国都在政策调控,您对于昆明的房产有什么看法?

  王润川: 今年政府加大了对房地产市场的调控,重点是两个方面:一是明确“房子是用来住”这一主题;二是强调分类调控这一原则。针对昆明来说,我觉得限购是否需要执行还有待观察,对于现在的昆明市场来讲,还达不到限购的要求。一个原因是库存,昆明还是一个高库存的城市,商办市场存在极大风险,住宅库存刚回落到正常水平;二是看昆明房价,虽然有一定的上浮,但是这样的涨幅对比北上广深、成都等城市还在可控范围。未来的话,昆明重点在于恢复一房一价政策,以此为重点控制可能存在的房价无序上涨。

  和讯网记者:听说昆明拿地困难,对于昆明土地资源谈谈您的看法?

  王润川: 现在政府的公开地主要就是:巫家坝、呈贡、会展、草海。拿地难这里面存在很多历史遗留问题。其中,第一是开发难,昆明集中放地很难。如融创奥宸项目,很可能就卡在哪里了;蓝光天骄城,有60亩的住宅40亩的教育用地,现在政府要求先建好教育地再说开发用地,这些都是历史遗留问题。第二是昆明土地供需变化大,从前几年的城中村拆迁,到这几年消化的土地。但是总体来说土地市场还是需求大,供应小。现在政府没有地,集中供地也就那么几块。从供地模式来看,现在昆明土地市场面临的最大问题是本地中小企业凭借本地优势抢先进入土地一级市场或获取优质开发项目,但是本身资金实力不足,在开发过程中资金断裂,形成很多土地遗留问题,形成很多的烂尾现象。而大开发商在公开市场难以获取土地,项目拓展不畅。最终整个土地市场运转不畅,而土地市场的不畅会直接影响房地产市场供求关系的不稳定,进而导致房地产市场大起大落。这是政府需要重点关注的风险。

  和讯网记者:现在昆明的存货量还有多少?

  王润川: 目前来看昆明商品房整体库存去划周期达到19个月,还处于风险较高的水平上。库存的重难点在商业办公上,商品住宅的库存去划周期相对安全在8个月左右。

  和讯网记者:您对于昆明的城市建设怎么看?

  王润川: 城市建设方面,政府的想法应该有些改变。政府现在还是应该持续做城市改造,不想一味的拆旧建新,重点在于想做新产业升级与开发商相结合。政府现在也比较注重城市形象问题,区域性国际中心城市相关项目都会给予支持,如大健康产业方向。我预计,云南下一波发展重头应该在文旅,因为云南自然资源丰富。