对于社会普遍关注的住房与居住问题,在《中华人民共和国民法典》中归入到了“物权篇”的范畴。本法中的“物权篇”跟之前所颁布的《中华人民共和国物权法》最大的不同点在哪里、主要包含了哪几大方面约定、对房地产行业及业主都有哪些好处等……6月11日下午,和讯房产西南频道举办了“民法典中的“物权”我们应当如何去正确理解和看待?”沙龙活动,邀请到知名律师及资深地产人,针对房地产业内和很多业主所关心的、最为常见的物权问题进行一场深度研讨。

针对《民法典》当中的物权篇,对物权的规定有怎样的积极意义?海华永泰(重庆)律师事务所主任律师陈龙认为:“《民法典》的颁布,对中国来说确实是一个具有里程碑意义的大事。可以毫不夸张的说,我们国家要称之为是一个法治国家的话,可能现在才开始。”

海华永泰(重庆)律师事务所主任律师 陈龙

此外,陈龙谈到,《民法典》中对物权的多项规定,涉及到开发商、物业公司、业主关心的多方面问题。

第一,《民法典》二百一十九条,明确固定资产登记信息的问题。以前不管是《物权法》还是物业管理条例好像没有明确,这些信息可以依法查出来。但是这次《民法典》明确不得公开。什么意思?这个公开是合法的公开还是非法的公开,没有界定,就是不得公开。今后一定要注意,否则那可能就侵犯别人的权利。

第二,二百八十一条说的是物业维修资金的使用。里面有几个字叫“紧急情况下”,就是说物业委员会他们可以申请批修建筑物及其附属设施。以前建筑物及其附属设施它的质量如果是有问题的话,按道理是开发商的事,因为开发商需要对自己修建的房子终身负责。这次《民法典》中提出一个“紧急情况下”,意思就是说虽然说这个责任是属于开发商的,按道理不应该由业主动用维修基金或者大修基金进行维修,但是特殊情况下、紧急情况下是可以的。至于业主做了之后是否向开发商主张进行追偿,这个法律上没有规定。从法律的原则可以推导出来,用了业主的大修基金或者维修基金,业主可以向承担责任的主体进行追偿。

第三,二百七十八条对业主共同决定相关事项的议事表决规则有新调整。其中规定,业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。这次强调了几个字——“参与表决”,不是说全体业主,而是参与表决的业主。业主共同决定相关事项的表决通过门槛显然降低。

《民法典》实际上给了业主更大的权利,他们在博弈的时天秤自然的已经向业主这方进行了倾斜。开发商和物业管理公司要注意建立一种为业主服务的意识,成为服务型的企业毕竟开发商今后实现长期性、稳定性、持续性的利润的来源就是物业服务。

第四,第三百五十九条提出,住宅70年产权自动续期。以前有些省市宣布自动续期,但是没有上升到法律高度,如今上升到法律高度,仅次于《宪法》,这是中国特有的一个产物,可以说给广大业主吃了一个定心丸。不过对于开发商来说还存在一个问题,就是非住宅,非住宅40年产权满了之后续不续期呢?现在没有法律规定,所以消费者的心理和选择也会受到影响,开发商建的公寓之类的商用性质产品比较难销售出去。

第五个,居住权的规定。居住权也是第一次规定,意义重大,是社会发展到一定阶段的一个必然的产物。中国的空巢老人开始增多,居住权保障了这群弱势群体,让以房养老有了法律保障。