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陈思:《民法典》中 关于物权这八大亮点值得关注

2020-06-11 18:03:48 来源:和讯房产西南频道

对于社会普遍关注的住房与居住问题,在《中华人民共和国民法典》中归入到了“物权篇”的范畴。本法中的“物权篇”跟之前所颁布的《中华人民共和国物权法》最大的不同点在哪里、主要包含了哪几大方面约定、对房地产行业及业主都有哪些好处等……6月11日下午,和讯房产西南频道举办了“民法典中的“物权”我们应当如何去正确理解和看待?”沙龙活动,邀请到知名律师及资深地产人,针对房地产业内和很多业主所关心的、最为常见的物权问题进行一场深度研讨。

大成律师事务所高级合伙人 监委、工会主席 陈思

其中,大成律师事务所高级合伙人 监委、工会主席陈思认为,《民法典》当中物权篇有以下几个亮点值得关注。

其一,加强对业主权利保护,共有部分收益业主共有。物业公司擅自改变小区公共部分用途,用外墙、电梯广告却不知盈利的去向在我们现实生活当中司空见惯,这个问题非常突出。对于物业公司侵害业主权益的问题,这次《民法典》也进行了解决,本次《民法典》物权篇中加强了对建筑物业主权利的保护,其中规定改变共有部分的用途,或者利用共有部分从事经营活动应当由业主共同决定,共有部分产生的收益属于业主共有,业主共有的部分经营与收益情况等事项应当以合理形式向全体业主公开或者向业主大会、业主委员会报告。

第二个亮点,在物权篇当中新设了居住权的规定,加强了对弱势群体的保障。住房是关系到民生根本的大事,《民法典》物权篇规定居住权人有权按照合同规定对他人的住宅享有占有使用用于物权,以满足生活居住的需要。居住权期限届满或者居住权人死亡的居住权消灭,居住权消灭的应当及时办理注销登记。同时居住权也不能转让继承,合同明确规定以后在专门不动产部门办理居住权登记,取得对恃效应。

第三个亮点,建设用地使用权期间届满以后自动续期。《民法典》物权篇第359条规定住宅建设用地使用权期间届满的自动续期,续期费用的缴纳或者减免依照法律行政法规的规定执行。

第四个亮点,土地的相关权利有新的变化。改革开放以来,尤其是从农村土地包产到户以来,土地的相关权利是农民最重要的财富,在此次《民法典》物权篇中对农村土地承包经营权的相关内容做了完善,为落实农村土地所有权、承包权、经营权三权分置的制度,此次《民法典》物权篇当中新增加了土地承包经营权可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权,另外还规定流转期限为五年以上的土地经营权,自流转合同生效时受理。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记,这一制度的创设使土地经营权受让人可以进一步盘活手中的土地经营权,既可以将土地用来经营,也可以将其进行再融资。

第五个亮点,强化了小区业主权利的保障。建设单位、物业服务企业或者其他管理人,利用业主共有的部分产生的收益收入,在扣除合理成本以后,属于业主共有,如物业企业利用电梯做广告,所得收入属于业主共有,业主有权要求物业企业返还。

第六个亮点,预告登记适用范围扩大,当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后未经预告登记权利人同意,处分该不动产的不发生物权效应,预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起,三个月内未申请登记的,预告登记失效。而根据《民法典》第二百二十一条规定,当事人签订的该协议可以是买卖房屋的协议,也可以是其他不动产的协议,如果按照这种理解,那么预告登记不仅仅适用于买卖房屋的协议,还适用于其他不动产的协议,因此扩大了预告登记的适用范围,买卖房屋的协议与其他不动产物权的协议,如不动产抵押协议等均可使用预告登记。同时在《民法典》物权篇当中对具备登记条件以后,以前《物权法》规定的是三个月,现在《民法典》规定的是90天,时间更明确具体。如果按以前的表述三个月有可能遇到月大月小这种不均衡的情形。

第七个亮点,抵押人转让抵押财产无需同意。《物权法》第一百九十一条对抵押人转让财产进行了规定,但是实践当中给我们带来了疑惑,第一,未经抵押人同意的转让效益是否受到影响?第二,未经抵押人同意而转让抵押财产的究竟是有权处分还是无权处分?第三,未经抵押权人同意而转让抵押财产的如何才能发生物权的变动?在《民法典》第四百零六条问世以后,上述困惑就不复存在。第一,抵押人转让抵押财产无需经抵押权人同意;第二,既然抵押人转让抵押财产无需经抵押权人同意,那么抵押人的处分自然是有权处分;第三,即使未经抵押权人同意,物权也能发生变动,但是抵押权不受影响。

第八个亮点就是业主的重大事项表决权。在《民法典》第二百七十八条当中有以下内容的规定,下列事项由业主共同决定:第一,制定和修改业主大会议事规则;第二,制定和修改管理公约;第三,更换业主委员会成员;第四,选聘或者解聘物业服务企业或者其他管理人;第五,使用建筑物和及其附属设施的维修资金;第六,筹集建筑物和附属设施的维修资金;第七,改建重建建筑物及其附属设施;第八,改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;第九,有关共有和共同管理权力的其他重大事项。业主共同决定事项应当由专有部分面积占比2/3以后的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决,也就是双2/3。

决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分的面积3/4以上的业主同意,决定前款其他事项应当经参与表决专有部分面积过半的业主且参与表决人数过办的业主同意。

陈思表示,无论是《物权法》以前关于业主权利的相关规定,还是《民法典》调整以后的规定,实际上在现实生活当中,个人认为我们国家这些公民、法人也好,权利意识相对来讲比较淡薄,业主大会往往在很多物业小区里面是形同虚设,而不能够得到有效的作用发挥。

(责任编辑:赵小玲)